前言
今年4月，习近平总书记视察广东时强调，“要使粤港澳大湾区成为新发展格局的战略支点、高质量发展的示范地、中国式现代化的引领地”，赋予大湾区“一点两地”的全新定位。
随着9月《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》正式发布，粤港澳大湾区已建立起以横琴、前海、南沙、河套为主的重大合作平台体系框架。
粤港澳大湾区是世界制造业重要基地，产业基础扎实，体系完备，现已形成新一代电子信息、绿色石化、智能家电、先进材料、现代轻工纺织、软件与信息服务、现代农业与食品、汽车等8个万亿元级产业集群，正朝着世界级产业集群目标快步迈进。
一、政策热点
产业政策汇总表
/ Summary Of Industrial Policy
1、习近平广东讲话指出珠三角为改革开放主阵地
2023年4月10日至13日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在广东考察。广东是改革开放的排头兵、先行地、实验区，在中国式现代化建设的大局中地位重要、作用突出。
2、粤港澳三地共同发布110项“湾区标准”
2023年4月24日，粤港澳大湾区推出“湾区标准”，110项标准首批纳入清单，涵盖食品、粤菜、中医药、交通、养老、物流等25个领域。通过签署的《关于共同促进粤港澳大湾区标准发展的合作备忘录》标准“软联通”有力推动大湾区规则衔接机制对接，形成三个首创经验。
3、《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》
8月8日，《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》正式发布，粤港澳大湾区就此建立起以横琴、前海、南沙、河套为主的4个重大合作平台体系框架。
4、《“数字湾区”建设三年行动方案》
加快推进建设“数字湾区”，带动粤港澳大湾区（大湾区）全面数字化发展，推进粤港澳三地数字化规则衔接与机制对接，并推动高效联通的数字化新型基础设施网络建设。具体来说，将实现这七方面目标。
蕾奥产城观点
观点之一二
2023年，粤港澳大湾区的产业发展在产业协同发展、科技创新、数字化转型、绿色低碳发展、产业园建设和跨境合作等方面取得了积极进展。特别是在税收、金融监管、机制对接等方面，减少行政壁垒，以实现更高效率的资源配置和市场运作。随着准入标准统一，执行流程一致，粤港澳三地间的人员、资金、信息的流动速度将大大提高，打破流通壁垒，粤港澳大湾区统一大市场正加速形成。在数字化转型方面积极推动，传统产业加速数字化改造，新兴数字产业蓬勃发展，区域间的合作项目逐渐落地，促进了特色产业的发展，加强了资源配置效率。
整体而言，粤港澳大湾区的产业发展前景广阔，将成为推动中国经济高质量发展的重要引擎。
二、产业咨询
粤港澳大湾区部分城市重点项目状况
/ Status Quo Of Key Projects
2023年度重点产业资讯
一月
二月
三月
四月
五月
七月
八月
九月
十月
十二月
蕾奥产城观点
|观点之一二
2023年，粤港澳大湾区产业发展已呈现出多点开花、协同发展的良好态势。
在数字经济领域，大湾区积极推动5G网络的建设和应用，为产业升级提供了有力支撑。制造业方面，大湾区正致力于转型升级，从传统制造向智能制造迈进，提升了区域内制造业的整体竞争力。
在创新驱动方面，粤港澳大湾区通过打造创新平台和科技园区，吸引了大量高端人才和创新资源，形成了产学研用紧密结合的创新生态系统。
在产业空间布局上，“低成本产业空间”成为了区域市场的热词，深圳、东莞、珠海等城市相继出台“低成本、高质量产业空间”相关政策，地方“主力军”亲自下场，孵化本地企业、服务于区域协调发展将成为未来粤港澳大湾区产业地产主流趋势。
展望未来，粤港澳大湾区将继续优化产业空间布局，推动产业链现代化，加强与全球创新网络的链接，吸引更多国际高端产业资源，进一步提升产业空间的国际竞争力。
三、工业土地市场
粤港澳大湾区九城产业用地供求分析
/ Supply And Demand Analysis
2023年粤港澳大湾区九城产业用地市场供应总量整体与去年相差不大，供应面积5438万㎡，比去年下降3%，供应宗数1414，比去年上涨1%；其中中山市供应面积及总数较去年同比上涨将近一倍，涨幅明显，另外广州、东莞、佛山、江门均有所上涨，而珠海、肇庆出现明显下滑。
大湾区九城产业用地供应情况
2023年成交总量整体较去年略有下降，成交面积5072万㎡，比去年下降约3%，成交量前三分别为佛山、广州、惠州；其中中山、广州、江门成交涨幅明显，惠州、珠海成交大幅下降。
大湾区九城产业用地成交情况
2023年成交总幅数为1330，较去年相比上升6%；其中，成交幅数前五分别为惠州、肇庆、广州、佛山、江门，多数幅数呈现上升趋势，但珠海下滑程度明显。
大湾区九城产业用地成交幅数情况
2023年九城成交楼板价平均约为355元/㎡，与去年基本持平；其中东莞、江门成交价格下降幅度较大，广州、惠州成交价格上涨幅度相对明显，其他五城基本持平。
大湾区九城产业用地成交楼板价情况
蕾奥产城观点
观点之一二
▶ 观点一
大湾区九城产业用地供应、成交总量与去年相比均下降3%，略有下降，成交楼板价几乎持平为355元/㎡，整体表现相对相差不大；
九城成交量集中在佛山、广州、惠州，三城成交量约占湾区五成。
▶ 观点二
惠州、珠海成交降幅明显，而中山、广州、江门供求回升明显，尤其中山，涨幅较去年相比均超七成；
九城土地成交楼板价中，首位依旧为深圳，720元/㎡，末位仍为江门，190元/㎡；江门成交价格下降幅度较大，广州、惠州成交价格上涨幅度相对明显。
深圳：湾区价格最高 东部成为主力成交区域
广州：郊区成为主力成交区域
东莞：临深片区成为主力区域 滨海片区依旧热门
惠州：成交土地宗数第一 集中在中部
佛山：成交土地面积最多 临近广州区域为主力成交
珠海：成交土地面积最少 成交下跌近六成
中山：涨幅最高 临近广深区域为主力成交
江门：价格最低 成交总量增幅明显
肇庆：下滑明显 成交集中于临近广佛区域
蕾奥产城观点
观点之一二
▶ 观点一
九城中，仅佛山、广州、惠州成交面积突破七百万㎡，且仅广州土地成交总价突破百亿；同时除深圳、珠海外，其他七成成交宗数均破百，惠州、肇庆蝉联土地成交宗数一、二名。
▶ 观点二
大湾区九城产业用地市场整体形成以广州、深圳为核心，辐射带动周边城市的格局，楼板价亦随之形成递减趋势；西部城市如肇庆、佛山、江门等受广州影响明显，而东莞、惠州等临深区域则受深圳辐射明显。
▶ 趋势预判
在粤港澳大湾区深度合作发展要领下，推动珠三角九座城市优势互补，发挥广、深核心城市引领作用，辐射带动周边节点城市发展成为必然之势。
近几年来，大湾区内部产业转移逐步明确，总部留在核心城市、制造生产转移外围城市，结合各城市产业用地供求分析，江门、肇庆、佛山、中山等城市目前仍处于湾区价格洼地，未来产业用地市场将更加火热。
四、典型案例
案例一：华润雪花科创城
项目位于宝安尖岗山，无缝接驳5号线兴东站，通过以产业为核心的片区统筹新模式，打造87万㎡集产、研、商、居、旅、庆等功能与一体的产业城综合体。
重点围绕新一代信息技术、智能装备制造、现代消费品制造业等产业为主导的产业集群，形成“两大战新产业”、“一大重点产业”的发展体系，统筹导入相关上下游企业，打造融合共生的产业发展格局。
蕾奥产城观点
观点之一二
▶ 观点一
高标准建设生产厂房、研发用房、精英宿舍、品质配套，以产业集聚人流，满足企业办公、研发、生产、生活、消费等各类需求，实现“生产、生活、生态”一体化，奠定园区发展基础。
▶ 观点二
总部经济+工业旅游目的地，保留场地最深刻的记忆，形成城市记忆与市民情感的自然延续，最大限度的展现项目的“独特DNA”，并发挥其工业遗址的商业价值，开创产城融合新模式。
案例二：深圳宝龙专精特新产业园
项目位于龙岗区的“低碳智造核”主阵地，为深圳有个优质产业空间试点项目，项目占地面积约8.84万㎡，容积率4.53，计容建筑量约40.04万㎡，其中高标准厂房约34.16万㎡。
作为深圳市首个优质空间试点项目，由特区建工作为开发主体，从土地出让、规划设计、厂房供给、招商运营、二次流转、产业监管等各个环节，均做出大胆尝试和创新。
蕾奥产城观点
观点之一二
▶ 观点一
国企平台在高效推进优质产业空间供给，助推战新产业集群高质量落地中扮演越来越重要的角色，同时也需要国企平台具备更加雄厚的实力，包括资金调动筹措能力，工程进度保障能力，优质产业导入能力，园区持续运营能力等各方面的实力。
▶观点二
为保障保障龙头型、关键型重大项目落地，满足优质中小企业、专精特新企业对发展空间日益增长的需求，高品质、低成本、定制化的产业空间供给未来得到进一步释放。
五、总结
#政策
大湾区主要在税收、金融监管、机制对接等方面，减少行政壁垒，以实现更高效率的资源配置和市场运作，提高粤港澳三地间的人员、资金、信息的流动速度，加速形成粤港澳大湾区统一大市场。
#土地
大湾区九城产业用地供应、成交总量与去年相比均下降3%，略有下降，成交楼板价几乎持平为355元/㎡，整体表现相对相差不大；惠州、珠海成交降幅明显，而中山、广州、江门供求回升明显，尤其中山，涨幅较去年相比均超七成。
#产业
随着大湾区战略性新兴产业不断壮大，一批产业链条完善、辐射带动力强、具有国际竞争力的战略性新兴产业集群逐步涌现。在人工智能、新材料、高端装备制造、核心电子元器件等方面，大湾区还有更进一步的增长空间，这应当成为未来重点发展聚焦的领域。
#产业空间
优质“工业上楼”项目建设加快，将释放大量高品质、低成本、供给快的产业空间，同时“招商前置+定制化建设”的模式将得到更加广泛的应用。
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