深圳公共租赁住房与香港“公屋”比较研究——范嵘

 

2009年温家宝总理在“两会”的政府工作报告中，首次提出要“积极发展公共租赁住房”。公共租赁住房是在廉租住房和经济适用房模式的基础上的一种政策性的、保障性的住房，主要运作方式是由政府持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群，是加快租赁市场建设的有益探索。

从上世纪50年代发展起来的香港“公屋”制度已被世界公认为有效保障居住的典范。其发展相对成熟与完善。香港的社会公共住房被称为公营房屋，主要分为房委会公营租住房屋(简称公屋)和房委会资助出售房屋(简称居屋)两类，公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。

深圳市政府为推进住房保障体系建设，积极效仿香港建设公共租赁住房体系。但是2007年保障性住房房源推出的以大芬村268套公共租赁住房为代表的“福利”制度却遭遇尴尬，空置率普遍在70%以上，2008年保障性住房房源中的公共租赁住房基本上为07年保障性住房房源中弃租的房子。文章拟把深圳公共租赁住房与香港“公屋”作比较研究，相对客观地探究现有深圳公共租赁住房制度，力求在探索租赁市场建设的道路提供有益借鉴。
 

深圳全市总面积2020平方公里，土地面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。2008年年末深圳市常住人口876.83万人。其中户籍人口228.07万人，占常住人口比重26.0%；非户籍人口648.76万人，占比重74.0%。人口密度4491人/平方公里。

香港2008年年底总人口700.89万（临时数字）人，包括约679.02万（临时数字）常住居民和21.87万（临时数字）名流动居民，人口密度为每平方公里6460人，是世界上人口最稠密的城市之一，市区人口密度平均高达每平方公里21000人。

注：除特别注明外本表格数据根据香港特别行政区政府统计处统计数据、《深圳市2008年国民经济和社会发展统计公报》、香港特别行政区房屋署香港房屋委员会资料《统计数字2008》整理

 

2.2 深圳公共租赁住房与香港”公屋”基本情况

深圳自1988年开始实行住房制度改革，先后出台了社会微利房、经济适用房、廉租住房等多种形式完善住房保障制度。2006年深圳市国土资源和房产管理局和市规划局联合起草《深圳市住房建设规划（2006~2010）》征求意见稿，明确了5年内深圳公共租赁住房的建设思路：总建筑面积为570万平方米，占5年内住房总需求量的1／10。2007、2008两年的保障性住房房源中连续提供公共租赁住房。2008年6月30日，深圳市政府发布了关于印发了《深圳市住房建设规划(2008～2010)》的通知。该印发文件中提到促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化。

2.2.2香港“公屋”

香港的“公屋”制度起源于1953年初的灾难性的“石硖尾大火”，港府为了妥善安置灾民流民，推出廉租屋计划。1973年政府成立独立法人、自负盈亏的香港房屋委员会（简称房委会）和房屋署，大规模兴建“公屋”。1978年第一期居者有其屋计划中的“公屋”推出发售。1986年通过公屋住户资助政策，1987年推出长远房屋策略。1998年推出租者置其屋计划，房屋从只拥有使用权到同时拥有所有权的实质性变更。2003年房委会推出置业资助贷款计划，房屋署推出屋邨清洁扣分制。

“公屋”制度自1954年开始实施，至今经历50多年的实践，日臻完善。香港公共住房覆盖面很广，且绝大部分是公屋，容纳了超过1/3的香港居民。按照香港《房屋统计数据2008》2008年3月底，房委会公营租住房屋约67.4万套，公屋人口约206.1万，占香港总人口的约29.4%。
 

对于公共租赁住房和“公屋”可以进行量化的指标有：总建设量、户均面积、平均每人居住面积、平均租金、单位面积住房租金等。

注： 除特别注明外本表格数据根据香港特别行政区房屋署香港房屋委员会资料《房屋统计数字2008》、深圳政府文件2007、2008两年的“保障性住房房源基本情况”整理

通过对比深圳公共租赁住房与香港“公屋”的可量化指标，发现问题如下：

（1） 深圳公共租赁住房总建设量远小于香港“公屋”，按照逻辑深圳应增加公共租赁住房的投入量，但根据2007、2008年实际情况显示，深圳公共租赁住房空置率高，供大于求。

（2） 户均面积与人均居住面积深圳公共租赁住房略高于香港“公屋”，但入住居民多数反映住房面积小，不方便。

（3） 平均租金与单位面积住房租金，深圳约为香港的1/3，但入住居民多数反映租金偏高。

3.1.2.1 准入条件

深圳申请人及共同申请人均具有本市户籍；香港申请人及家庭成员必须现居香港并具有香港居留权，至少一半的家庭成员在香港住满七年并仍在香港居住。

深圳公共租赁住房的申请条件要求申请家庭人均年可支配收入连续两年低于23252元，家庭总资产不超过28万元。香港以3人家庭为例，每月最高收入限额为12100港元，总资产净值限额305000港元。

3.1.2.2区位条件

深圳公共租赁住房分布涵盖了除盐田区以外的其他五个区，包括福田区、罗湖区、南山区、宝安区、龙岗区。 按照《深圳市住房建设规划（2008－2012）》，规划期内，特区内建设保障性住房2.3万套，建筑面积120万平方米。特区外建设保障性住房12.4万套，建筑面积620万平方米。建设量与深圳市常住人口和户籍人口的比例不谐调。当居住地点与工作地点距离较远时，房源选择会受交通成本限制。

注：资料来源于《深圳市2008年国民经济和社会发展统计公报》

 

香港“公屋”据香港特别行政区房屋署香港房屋委员会资料《统计数字2008》公布数据显示，其分布于香港岛、九龙、新界三个组成部分，18个区议会分区内。其全租户所占百分比相对均衡。

3.1.2.3公共服务设施与公用市政设施配套

深圳市公共租赁住房渠道多元，设施配套良莠不齐。有的社区水电设施、有线电视网络不齐全；而配套齐全的社区往往物管费昂贵，如金地名津物业管理费为每平方米3.9元。

香港政府提供的公屋，价格低廉，但是生活绝不“廉价”，尤其在新式的公屋内，商场、学校、养老院等设施和绿化设施更加完善。

3.1.2.4建设质量

深圳市公共租赁住房渠道多元，建设质量因情况而异，有的房子的墙面粗糙，水泥地面也凹凸不平，质量较差。

香港“公屋”根据情况采用公开招标、选择性招标和限制性招标多种方式选择建筑商，并建立了承建商表现的评分系统，保证建设质量。

3.1.2.5环境卫生

深圳部分社区如宝安龙华内公共租赁住房走廊、楼梯等公共卫生环境差。

香港为了改善公共屋邨的环境卫生，房屋署自2003年8月1日起推行屋邨清洁扣分制，对于营造良好的公共住房居住环境具有借鉴意义。

单纯比较绝对性指标引出了一系列的问题和矛盾，这是因为由于地区差异、货币差异等因素，指标应参照城市基础数据作相对性比较，相对性比较往往更能反应出问题的真实情况。

公共租赁住房（“公屋”）总建设量/符合准入条件的人口数、公共租赁住房（“公屋”）人均居住面积/城市住房人均居住面积、公共租赁住房（“公屋”）租金/商品房（私房）租金等。

有调查显示户籍人群中78.2%的人拥有住房，非户籍人群中住房拥有者比例仅为26.5%；非户籍人群中租房者占50.8%，户籍人群中租房者仅占10.0%[⑧]。

由此得，即使按户籍人群租房者全部满足公共租赁住房条件，深圳符合准入条件的人仅有22.8万人，按户均3.2人计算，共7.1万户，2012年建设公共租赁住房量12.4万套将处于供远大于求状态。

注：表格内数据由计算得来

4 结论

文章通过深圳公共租赁住房与香港“公屋”比较研究，得出以下结论：

（1） 在深圳住房租赁市场上，相对于公共租赁住房，商品住房和私房在质、量和价格上仍存在绝对优势，居民对房源的选择具有多样性。

（2） 目前深圳市公共租赁住房空置现象与房源选择的多样性、区位条件、公共服务设施与公用市政设施配套完备情况、建设质量、环境卫生状况有直接关系。公共租赁住房只有在配套设施、建设质量、环境卫生等方面不断加强和提高才会具竞争力。

（3） 应适当放宽准入条件，使满足条件人群与公共租赁住房建设量比例谐调，才能有效减少空置现象；反之按照《深圳市住房建设规划（2008－2012）》，2012年甚至之前会出现公共租赁住房冗余现象。

（4） 公共租赁住房面积与城市其他住房面积如商品房等相比偏小，由于市民比较心理的存在宜产生不满意情绪，可在条件允许的情况下适当放宽要求。

 

参考文献

[1] 朱昌华. 户籍性质、居住时间与生活方式——深圳市民生活方式比较分析. 学习与实践, 2008,(6 ):92-97

[2] 谢青. “公共租赁住房”走向前台——深圳住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化. 住宅与房地产：综合版2006,(10):18-21

[3] 刘佳燕,万旭东. 借鉴香港经验谈租赁型公共住房在我国的发展前景. 北京规划建设, 2007,（6）:69-75

[4] 国务院发展研究中心调查研究报告(第211号). 香港公共住房制度的经验及启示. 2006.9.12

[5] 王巍,魏建漳. 香港公屋制度对深圳的启示. 特区经济2007(4):36-38

[6] 龙淼淼. 我国公共住房政策研究分析. 城市开发,2007,(6)24-25

[7] 深圳市统计局 (编). 深圳市2008年国民经济和社会发展统计公报. 2009.3.24

[8] 香港特别行政区政府统计处(编). 按区议会分区划分的人口及住户统计资料.香港:政府统计处刊物出版组,2009.3

[9] 香港特别行政区政府房屋署,香港房屋委员会. 房屋统计数字2008