作者：蒋峻涛
【摘 要】：本文选择深圳城市中心区作为研究个案，首先回顾了中心区空间形态演进过程，将其划分为罗湖中心区时期、蔡屋围金融区时期、工业区余仓储区转型时期以及福田中心区时期等四个阶段；进而将推动中心区发展的主要因素概括为有效的市场需求、弹性的空间结构和深港通道等三个方面，最后根据城市发展的最新动向预测其未来的发展趋势。
【关键词】： 深圳 中心区 空间演进
1.深圳城市中心区的历史演变
1.1罗湖中心区时期
1.1.1宝安县的基础
1979年，国家设立深圳经济特区，将原宝安县南部紧邻香港的地区（东至大鹏湾背仔角西至南头半岛）划为经济特区，实行特区管理。与此同时，宝安县城从深圳旧城区迁至特区外南头半岛以西的新安镇，原宝安县城——深圳旧城区就成为特区的政治、经济、文化中心，在此基础上逐步发展为今天的深圳市罗湖区。
建市之初，深圳旧城区是一个典型的边防小镇，面积不足3平方公里，城区建筑物总面积仅10万平方米，人口2.3万人。
1.1.2香港的影响
在深圳设立经济特区，具有推动“改革开放”与“一国两制”的双重战略意义。事实证明，香港在深圳经济特区的快速发展过程中产生了决定性的影响，进而促进了全国改革开放进程；深圳也在支持香港繁荣方面发挥了重要作用，保障了“一国两制”的顺利实施。
最初深港之间仅有三个通道：即罗湖、沙头角和蛇口，其中以罗湖口岸最为重要，因此罗湖区自然成为特区初期的城市中心城区。尤其是紧邻火车站的人民南路和东门地区，迅速发展成为城市的商业和商务中心，成为港人在深圳生活、消费的主要地区。
按照初期的规划，新的市政府选址于西侧新区，并在市政府附近建设了荔枝公园、市图书馆、市青少年宫、艺术中心、博物馆、体育馆等公共设施，形成了城区西部新的行政文化中心。
标志性建筑：国贸中心
1985年建成的国贸中心位于深圳罗湖区人民南路，紧邻罗湖口岸。建筑高160米，共53层，总建筑面积10万平方米，是当时国内最高的高层建筑。国贸大厦施工单位创造了3天建成一层楼的国内建筑史上的新记录，“三天一层楼”随即成为当时“深圳速度”的象征。
1.2蔡屋围金融区时期
进入90年代，以深圳证券交易所为核心的金融机构，带动了深圳金融业飞速发展，使之成为城市支柱产业。当时人民南和东门的发展已逐步趋于饱和，新的城市功能只能向外围拓展。由于深圳特区是一个带状城市，而罗湖位于城市东端，向东、向北的拓展均受到山地、水库以及特区管理线的抑制，于是新增功能开始跨越广九铁路沿深南路向东发展，并在行政文化中心与人民南、东门之间形成了金融商务区。
标志性建筑：地王大厦
1995年建成的地王大厦，位于罗湖商业商务中心与行政文化中心之间，紧邻深南大道。建筑高383.95米，共81层，是金融商务区的核心建筑，也是当时国内最高的高层建筑，代替国贸成为深圳的新标志。
1.3工业区与仓储区转型时期
深圳的快速发展使原有城市功能结构不断受到冲击，不仅原有的商业中心开始了升级改造，而且周边工业区出现了功能转型，即从工业向商业、办公和居住转化，华强北因此一跃成为深圳新的商业中心。
进入九十年代，华强北所在上步工业区周边大型居住区的开发建设已日益成熟，带动了当地的商业需求。与此同时，深圳特区开始了产业结构调整，重点发展高新技术产业，三来一补企业在政策影响下向特区外大规模扩散，但高新技术产业不可能一蹴而就，特区内工业区的发展陷入困境。这两方面的作用加快了工业区的转型步伐。上步工业区位于深圳罗湖中心区与福田新中心区之间，城市发展主轴（深南大道）南侧，区位优势突出，工业区低廉的租金和改造成本对于商业的发展极具吸引力。
1994年，深万科旗下的万佳百货在华强北开设了大型仓储式超市——万佳百货华强店，这在当时看似不起眼的企业决策，却滚动了一个巨大的雪球，造就了一个商业神话。万科百货华强店不仅成为深圳零售业的象征，而且带动了大批商家进驻华强北，只能用‘日新月异“来形容当时商业发展的速度。此外，由于珠江三角洲电子信息加工制造业高度发达，工业区内许多企业在地价上升的情况下，开始逐步从制造业向批发市场拓展，在赛格、华强和万商等著名电子市场的带动下，华强北逐步发展成为全国最大的电子交易市场。在商业繁荣的同时，不少小型公司也选择华强北作为成长的起点，带动了商务办公的发展。底层商业，上层办公，已成为华强北厂房改造的经典模式。
传统商业、电子产品交易以及商务办公的发展，迅速提升了华强北在深圳城市格局中的地位，是政府对福田新中心区采取控制开发策略的最大受益者。如今，华强北已成为可与罗湖东门、人民南相抗衡的又一个城市中心，1.13平方公里范围内，提供了涵盖几十个行业，高达12万个就业岗位。回顾这一过程，有两点值得一提：一是在转型过程中政府只投入了极为有限的公共资源，规避了公共投资风险；二是华强北是目前为止全国唯一的由工业区改造而成的商业中心区。
标志性建筑：赛格广场
赛格广场位于深南中路与华强北的交汇处，共66层，高278.6米。总建筑面积约15.8万m2，内有全国最大的电子产品交易市场。
1.4福田中心区时期
早在八十年代中期，城市规模的迅速扩大超出了所有人的想象，原规划的城市中心区已难以满足未来可能的服务需求。因此，新中心区的选址建设成为政府的一件大事。由于深圳特区城市总体规划一直延续带状组团式结构布局，各组团在同步发展的同时，组团之间仍保留有大片的可建设用地，为新中心区的开发建设提供了选择空间。根据专家咨询建议，在当时城区西侧莲花山以南规划预留了新中心区，距离罗湖商业中心区不足4公里。为此，政府不惜花费巨大代价，从港商胡应湘手中收回已出让的大片土地。作为城市规划建设的重大决策，新中心区的发展经过长期精心准备。政府一方面多次举行规划设计的招投标，竭力将其打造为深圳未来的象征；另一方面出于城市经营的考虑，通过炒作先抬高其周边地区地价，然后再出让中心区土地，使土地收益最大化。因此，福田中心区的开发建设进程一直受到严格的控制。
在华强北崛起的过程中，福田中心区的规划准备工作基本就绪，政府组织了多次国际招标，使中心区的规划设计工作日臻完善。规划的福田中心区面积约4个平方公里，城市的主轴线深南大道横贯其中，其北测为行政文化中心，包括市政府所在地——市民中心以及音乐厅、图书馆、青少年宫、电视转播中心等大型公众建筑。南侧为中心商务区，包括会展中心以及高密度开发的大型商务办公楼。
福田中心区自九十年代后期开始大规模开发建设，如今已初见雏形，但距离其充分发挥作用尚待时日，市场毕竟需要一个认同的过程。
标志性建筑：市民中心
深圳市民中心位于中心区南北中轴线上，前临深南路，背靠莲花山，建筑高度85米，建筑面积21万平方米，建筑形象取“大鹏展翅”之意。
2．深圳中心区演进的成因分析
2.1成因之一：有效的市场需求
深圳中心区之所以能够在短短二十余年不断地跃迁，最根本的动因就是城市规模快速增长所催生的巨大服务需求，而房地产市场的供给方式则决定了其最终形态。时下国内许多城市，纷纷提出建设CBD的雄伟目标，其设想固然振奋人心，但首先应警惕的是，城市的经济增长是否能够提供相应支撑。深圳近二十余年的平均发展速度在全国是最快的，但新中心区的发展也没有一蹴而就，而是循序渐进不断演化。福田新中心区经过十余年的策划准备，也只不过刚刚有个雏形。
在房地产市场为城市中心区的增长提供有效供给的过程中，政府可能会采取一些应变措施，但政府的规划与决策机制往往难以作出准确及时的判断，要么过高地估计了市场需求造成公共投资的浪费，要么决策滞后阻碍了经济的增长。深圳的经验表明，在实际演变过程中，市场往往能够做得比政府更好。在城市CBD的演变过程中，应主要借助市场力量的推动，为中心区的增长提供及时有效的空间供给，政府所应作的，仅仅是为市场提供更多的选择和更好的服务。
表1 历次总体规划的基本情况
总体规划版本 规划年份 人口规模
（万人） 实际年份 年末常住人口
（万人） 备注
1982年特区规划 2000 80 1989 103 特区数据
1986年特区规划 2000 110 1991 119 特区数据
1996年深圳城市总体规划 2010 430 2000 430 全市数据
2.3成因之二：弹性的空间结构
城市的空间结构在一定时期内往往是相对紧凑、封闭的。因此，在中心区成长过程中，当原有结构不能满足发展需求时，新的功能便开始在原有中心区的外围寻找最适宜的成长空间。由于中心区的功能是为整个城市提供服务，因此理想的区位必定仍需处于城市空间的中心。如果选择通过新区的发展改变城市总体结构，那么政府要承担巨大的风险。深圳中心区的发展避免了这一风险，虽然经历了从罗湖到福田的跃迁，基本上仍处于城市的核心区位。之所以能够做到这一点，一方面是规划上一直坚持的城市带状组团空间形态为未来的发展留有足够的弹性，而且快速的发展尽可能降低了预留的成本；另一方面，城市中心地区早期工业区的成功转型为中心区提供了适宜的空间。
2.2 成因之三：深港通道
深港之间的密切联系，使深港通道成为影响深圳中心区发展的一个重要因素。早期，罗湖口岸是深港主要的陆路口岸，香港人到内地投资、探亲，罗湖口岸是必经之路，因此，不但罗湖中心区能够在建市初期迅速发展，而且其空间形态和商业文化带有浓厚的香港色彩，以至有人将其戏称为“香港的罗湖”。
随着皇岗口岸的开通和广深高速公路的建成，深港之间形成了第二条主要通道。该通道支撑了同期福田区的快速发展，使之逐步与罗湖区融为一体，形成了深圳的核心城区。
3．深圳中心区的发展趋势
继承了特区内城市带状组团结构的成功经验，1996年编制的深圳城市总体规划确立了深圳未来“网状组团”的城市总体结构，当时考虑到特区内外在制度和建设水平的巨大差异，将特区作为城市未来的主城区，罗湖、福田作为城市中心，其余各区各培育一个次中心，而龙华地区作为罗湖、福田中心区的扩展区。随后开展的总体层面各项规划和策略研究，均围绕这一思路根据城市发展的实际情况进行不断修正。
最新完成的深圳城市功能组团结构研究，从自然生态格局、可建设用地分布、珠三角总体空间格局、战略性交通基础设施、中心体系和重要产业布局等六个方面对原有组团结构进行了系统评估，提出了新的组团结构。评估认为，由于龙华的发展没有在规划管理上进行有效的引导和控制，其作为城市中心区扩展区的职能很难得以实现。而城市西部轴线的发展要比规划预想的要快得多，西部通道、沿江高速公路、城际快速轨道线的规划建设，更增强了该地区的发展优势。该轴线上的前海地区，由于剩余建设用地储备充足，具备成为另一个城市中心区的发展潜力。
目前，从规划角度还只能说前海地区具备潜力，至于未来是否能够成为新的中心区，存在很大不确定性，正如市场选择华强北而让规划师跌破眼镜一样。所有的美好设想都需要有人去推动，而在推动过程中往往会偏离最初规划的方向。毕竟，从福田中心区到罗湖仅仅4公里，而前海地区距离福田中心区16公里，规划师笔尖轻轻一划便完成的这一跨越，却可能永远只是一个梦想。
参考文献：
1. 深圳自然资源与经济开发图集，广州地理研究所主编．科学出版社，1985
2. 深圳城市空间演进研究，北京大学博士学位论文，王富海，2003