关键词：旅游度假区；控制性详细规划；市场分析；项目开发；空间设计
1 前言
近年来，在全球提倡低碳发展模式和国家层面大力发展现代服务业的宏观背景下，全国各地又掀起了一轮建设旅游度假区1的热潮，几乎所有的省市都提出或者正在建设所谓的国际性旅游度假区。
然而遗憾的是，实际建设中，除了三亚亚龙湾、大连金石滩等少数几个度假区外，开发成功并具有一定影响力的项目并不多。究其原因，我国的度假旅游区的建设受较强的政策引导，并不具有一定的市场基础。这种政府主导的发展模式导致了我国度假旅游区在发展过程中出现了一系列的问题，包括从理念上模糊了度假与观光的差异，建设中又缺乏特色、大同小异，并在运营中又过分强调游客数量的增长，而忽视了旅游体验等等。
作为城市规划设计业者，在面临此类项目时，单纯从空间角度入手的确容易做出一些“看上去很美”的方案，然后在实际的开发中，这样建筑在空间楼阁上的愿景往往由于缺乏旅游目标市场的判断和对不同层次游客需求的分析而导致难以实现。
因此，我们在进行武夷山国家级旅游度假区控制性详细规划编制时，尝试将市场需求（即度假游客消费群体的需求和喜好）和空间设计理念结合起来，以期对度假区的规划设计提供一种新的思路和方法。
图1：国内近期提出过或正在建设中国际性旅游度假区
2 规划核心问题解析
武夷山国家旅游度假区始建于上世纪八十年代，1992年10月成为国务院首批设立的12个国家级旅游度假区之一。规划总面积12平方公里，与“双世遗”的武夷山风景名胜区一溪之隔，毗邻机场、火车站，距武夷山市区11公里。经过近20年的建设，虽然旅游人数逐年快速增长，但其实际运营状态一直较不理想，同时品质和知名度也没有得到相应提升。
基于对现状基地条件的分析，我们认为其主要存在以下四个方面的问题：
1. 功能失调——旅游度假产品较少，功能上与度假区的性质和规划目标相距甚远；
2. 缺乏特色——建设起点偏低、整体环境呈现建筑密集、杂乱的不良景观面貌；
3. 资源浪费——坐拥山水而不见山水，景观资源在建设中缺乏系统整合
4. 改造有限——大量用地虽未建设，却已出让给开发商，政府对开发的控制力度和手段面临挑战。
因此，规划要着力解决已建设的区域如何改造，已批未建的区域如何控制，未批未建区域如何规划三个核心问题。而这三个问题的根本出发点都在于对旅游市场的分析和判断。
3 度假者特征需求分析
3.1 数据来源
本次规划所基于的数据主要来源于项目组联合当地的旅游局和度假区管理委员会在2009年十一黄金周期间对度假区游客所进行的抽样问卷调查，并辅以其他相关旅游市场的研究成果。
在问卷设计和数据分析中，我们重点关注了以下四类问题：
1. 谁在度假？（WHO）——即度假者的本体信息，包括主要的消费群体极其构成特征，如年龄结构、收入水平、职业构成、消费能力等；
2. 因何而度假？（WHY）——即度假者的出行原因，包括出行缘由、同行者构成、决策信息来源等；
3. 如何度假？（WHAT）——即度假者现有的行为特征，包括出行时间、度假周期、从事活动、重游率等；
4. 想如何度假？（WISH）——即度假者理想的行为特征，包括度假区印象、理想中的度假区实例、设施增加、环境改善等。
3.2 市场构成
根据近400份有效问卷的数据分析结果并综合国内外相关研究，我们将中国度假市场的主要消费群体分为国内游客和境外游客两类；其中，国内游客又分为处于事业上升期的中青年、家庭游客、商务游客和银发族（即中老年游客）四类。需要特别说明的是，上述分类基本涵盖了目前国内度假市场上的主要消费人群，因此其需求特征也基本代表了目前度假市场的消费特征。
数据显示，在国内游客中，家庭游客（56%）和处于事业上升期的中青年（23%）构成了目前国内度假消费人群的主体，商务游客（11%）和银发族（10%）所占比例不大，但其他研究也显示其比例在逐渐增长的趋势2。
图2：国内度假消费主体构成
3.3 国内游客
3.3.1 处于事业上升期的中青年
对于此类游客而言，他们正处于人生的黄金期，一方面其事业已经步入正轨、收入较丰，另一方面又没有太大的家庭抚养负担，因此其消费需求和能力是相对旺盛。在出行特征方面，他们往往是呼朋唤友结伴而行，“圈子立命”的生存哲学在这部分人群中表现的特别突出。
因此，他们在度假需求方面，在注重山水风景等自然品质的同时，对于丰富的娱乐活动尤其是可以促进人与人之间交流沟通的夜间活动尤其看重。一旦度假区所散发出来的独特气场与其内在的气质相吻合时，其对度假区的认同感和忠诚度是较高的。
此外，由于其自身对独特性的追求以及收入的限制，对住宿需求的表现又相对的呈现多样化的趋势。
表1: 处于事业上升期的中青年度假游客特征需求分析
|
处于事业上升期的中青年
|
||
|
定义：年龄在25～40岁之间，个人年薪多在8-16万之间，是单位的中坚力量，未婚或已婚但尚无下一代
|
||
|
核心特征
|
市场特征
|
功能需求
|
|
√ 慢节奏的反城市疏压度假
√ 充满活力、热衷社交
√ 住宿要求的多元化和娱乐和交往活动的看重
|
√ 强调出行的自主性与独立性
√ 注重深度体验地方景色/文化，而非走马观花
√ 更愿意尝试新旅游产品与服务
√ 新鲜的旅游体验通过网络口口相传，吸引更多同龄人尝试
|
√ 民宿
√ 经济型酒店
√ 中高档酒店
√ 丰富的娱乐活动和夜间活动
√ 美食
|
|
关键词：多样化的酒店、夜间活动、娱乐项目、美食
|
||
3.3.2 家庭游客
对于家庭游客而言，其行动往往是以一个家庭或几个家庭为单位进行的。其旅游决策受到了父母与孩子两个层面的考量。对于父母而言，度假是一个远离都市喧嚣，增进家庭成员关系的机会，如果可以借此增广孩子的见闻、在旅途中附带一定的教育成分（中国父母望子成龙的典型心态），则更会影响到其旅游决策；而对于孩子而言，好玩、有趣是第一位的，这也在一定程度上会校正父母的旅游决策。
因此，在度假需求上，中高档的酒店、适合全家的娱乐项目、文化科普类项目（包括度假区或邻近景点本身所散发出来的人文气息）是其首要考虑的。
表2: 家庭度假游客特征需求分析
|
家庭游客
|
||
|
定义：一般由一名16岁以下的儿童和父母组成，而父母的年龄通常介于30至45岁之间。这类家庭一般拥有较高的收入，出游时全家出动
|
||
|
核心特征
|
市场特征
|
功能需求
|
|
父母与孩子的不同需求：
√ 父母：远离都市喧嚣，家庭成员放松重聚
√ 孩子：游玩
√ 孩子的喜好深刻影响父母的度假决策
|
父母：
√ 更多与家人共度的机会（如高质量的家庭晚餐）
√ 父母的私人空间（无孩子参与）
孩子：
√ 与同龄人的交流
√ 好玩的休闲活动（可与父母共同参与）
|
√ 中高档酒店（配备儿童游客设施）
√ 酒店式公寓
√ 适于全家的娱乐项目
√ 度假住宅（投资、自住）
√ 教育意义
√ 美食
|
|
关键词：酒店式别墅、娱乐项目、美食
|
||
3.3.3 商务游客
无论是商务会议抑或奖励旅游，作为商务人士而言，由于其度假活动中的费用均是由第三方支付的，因此，其消费的能力和档次也是最高的，进而其对度假品质的要求也是最高的。
具体到旅游需求方面，其配套完善的知名高档酒店、高尔夫等高端娱乐项目是必须的。其次，由于这类人群大部分在白天游玩或会议，夜间才是其自由的放松时间，其对夜间活动也存在着很大的需求。
表3: 商务度假游客特征需求分析
|
家庭游客
|
||
|
定义：培训市场、商务会议、奖励旅游等商务人士
|
||
|
核心特征
|
市场特征
|
功能需求
|
|
√ 会务功能
√ 度假功能
√ 观光功能
|
√ 针对商务会议和培训市场，以自然美景、完备的硬件配套设施和软件服务，满足公司和政界的综合性需求
|
√ 高档酒店（配备完善的会议设施）
√ 更强调软环境的服务
√ 高尔夫等高端娱乐项目
√ 景点观光
√ 夜间活动
|
|
关键词：高端酒店、高端娱乐项目、夜间活动
|
||
3.3.4 银发族
中老年游客不仅有出游的需求，且出游的平均花费十分可观。对于中老年游客而言，健康已经取代财富、身份、事业成为在这个阶段其进行度假决策的首要因素。因此，环境优美、无污染的度假区对其构成最大的吸引力。而在度假设施的需求上，拥有完善的医疗、保健、养生的且私密性较好的度假住宅是其首选；同时，对这部分度假住宅产品也有一定的购买需求。
表4: 银发族度假游客特征需求分析
|
银发族
|
||
|
定义：高收入的离、退休中老年人
|
||
|
核心特征
|
市场特征
|
功能需求
|
|
√ 优美健康的整体环境（如很多度假区主打的负氧离子含量等）
√ 提供全方位、周到的服务（医疗、保健、看护等）
|
√ 通达性 (Accessibility)：方便、舒适的交通
√ 宁静感 (Serenity)：节奏缓慢、相对平静的出行体验
√ 私密性 (Privacy)：私密的空间，避开大量的客流
|
√ 度假住宅（投资、自住）
√ 中高端酒店（提供医疗、保健、看护等服务）
√ 美食
√ 康体健身项目
|
|
关键词：康体保健、高端酒店、酒店式别墅
|
||
3.4 境外游客
对于境外游客而言3，观光游览、文化特色和度假氛围是吸引境外游客的关键。国家自然科学基金项目组在2004年7～8月间对全国六大旅游热点城市北京、上海、西安、桂林、昆明、广州进行的旅游市场问卷调查及西安理工大学费妮娜的对境外游客来华旅游影响因素的调查数据显示（图3），无论是欧美抑或亚洲的境外游客大都将旅游景点的质量作为选择旅游目的地的第一要素。这也符合游客的一般旅游心理——空间距离越远，越希望能感受和体验与自身民族文化不同的异域风情和景色。
而旅游目的地的好客程度在吸引境外游客的因素中排名第二，即度假区软性的人文环境是激发境外游客度假需求的又一关键因素。这也就不难理解为何丽江、阳朔能成为境外游客的重要游览目的地。
图3：境外度假游客来华旅游影响要素分析
3.5 需求分析小结
综合分析五类主要度假人群的特征需求，我们可以看到一条清晰的轨迹：即在具有地方文化特色的大框架下，度假游客追求的更多的是娱乐项目的多元化和度假品质的中高端化。
图4：度假游客消费需求核心识别
首先，文化是前提。
对于不同的群体而言，度假本身追寻的就是一种与原本生活具有差异化的体验，因此度假区本身一定要强调这种差异性。然而“缺少灵魂”则是国内大部分所谓的国际性旅游度假区面临的最核心的问题。度假区的建设要实现真正的突破，就需要深化地域文化的挖掘，推动度假区主题化发展之路，整合散乱的旅游资源，用统一的主题形成特色吸引力和度假品牌，全面推动度假区的品质提升。
其次，娱乐是方向。
这里的娱乐不仅仅单单是指各类狭义的娱乐项目，而是指区别于观光游览的，以休闲、健身、主动参与类的活动，既包括日间的活动也包括夜间的活动。
夜间活动是重点。对于武夷山这类以山水资源为核心吸引力的度假区而言，大部分的游客在白天都是进行的大量的户外活动（游山玩水、观光休闲），而游客在度假区的主要活动时间均是在夜间，丰富的夜间活动是决定度假区能否留住游客的关键4。
日间活动也不容忽视。需针对不同人群增加不同形式的休闲娱乐或体育健身等项目，如高尔夫球、门球场、溜冰场、特色餐饮、购物等区域，不断积聚人气，满足家庭、友人、情侣、团体等不同类型游客的多样需求。
最后，品质是根本。
人都有追求高品质生活的需求，对于偏重于放松休闲的度假之旅而言，更是如此。如何让游客在食、住、游、购、行、娱等旅游六要素上都能拥有到较高品质的体验，是一个度假区是否能留住游客的关键。而调查结果进一步显示，“住”是其中最为重要的一个环节，其次“娱”、“食”、“购”等软环境大打造也是关键。
4 项目开发应对策略
基于上述对于五类度假消费主体的分析，我们认为度假区本身应该从三方面做好项目的策划。
4.1 文化立魂
以“茶”和“礼”两大主题，打造武夷山修养主题，构筑武夷山的度假生活特质和核心竞争力。在具体的项目策划中，通过改造和新建的方式建设一批相关的文化娱乐项目，如“万里茶路”风情园、茶农客栈聚落、中华国学研修中心等，使其在空间上有所依托。同时在目前“513茶博会”的基础上，抓住目前国学热的风潮，以朱子文化为脉络，举办海峡两岸国学研究论坛、朱子国学大讲堂等节事活动，吸引海内外游客，进一步拉动人气，并带动度假区的整体开发。
4.2 娱乐塑身
建议通过政府引导、市场建设的方式，打造酒吧街、美食坊、精品排挡街等夜间特色街区，形成品牌效应，同时辅以露天电影院（水幕电影），并增加以武夷山水为主题的各种文化活动在夜间的表演（如印象大红袍），从而达到突出主题、提升品位的目的。
日间的活动则重点打造一个良好的休闲购物的环境，拓展健身康体活动。包括时尚购物街区，环度假区的慢行空间，各类如扩建高尔夫球场、新建门球馆、溜冰场等健身活动场地等。
4.3 品质为本
度假区品质的提升是一个相对长期的工作，包括硬性和软性两个方面。就项目策划而言，近期应全力吸引1至2家在国际上具有知名度的五星级连锁酒店入驻本度假区。因为一个具有市场号召力的核心项目往往能在很短时间内形成强大外部正效应，吸引更多的优质资源，从而加速其所在区域的发展。而对于度假区的发展来说，这类型的核心项目往往是高端酒店或特色度假酒店，如三亚的五星级酒店群、广东的十字水、丽江的悦榕庄等。可以说，一个度假区最高端酒店的品质，决定了该度假区在整个全球度假市场中的地位和市场认可度。
5 空间设计应对手法
度假区的自身定位绝不应仅仅定位于“综合服务区”，而应该在方案中将其自身有机的融入到整个大景区环境中，也成为一个充满吸引力的“景区”。基于这一基本理念，同时针对项目开发所提出的策略，在具体的空间设计手法上，我们提出了动静分区、慢行优化、显山露水、连山引水、动力激发和街景整治六项措施。其中前两项是针对上述所提到的娱乐策略，后四项重点是针对整个度假区的文化策略和品质策略。
图5：空间设计概念图
5.1 动静分区
对于度假区而言，一个集中了娱乐活动、购物街区、酒吧街的动区和一个集中了酒店、度假物业、疗养设施的静区在空间上必然需要一定程度的分离。若将各类娱乐设施像洒胡椒面一样均匀分布在度假区内，将有碍于人气聚集和度假氛围的打造。
因此，在本次规划中，将武夷大道与崇阳溪之间的约70万平方米的土地作为提升度假区活力的核心区。这一区域是人们日常休闲，休憩娱乐，节日庆典的场所，同时也是度假区集聚人气，提升形象的重要区域。
图6：土地利用规划图
在具体的项目设计上，包括利用原有三姑集镇打造具有传统特色的商业街区；结合内部造景打造酒吧文化一条街、时尚阳光街；以茶博园为核心的印象大红袍表演区；同时在核心区设计了一处山为慕、水为媒的数码影音广场5。
5.2 慢行优化
一个优秀的度假区应该是慢节奏的，有完善的慢行系统，借以营造出与都市快节奏生活不同的休闲、度假的慢节奏氛围。然而现状交通空间基本无法提供宜人的慢行空间。
因此规划提出，改善慢行交通环境，完善步行、自行车交通网络。首先，通过滨水步道、登山道、街区步行街三类相结合，同时在主要空间节点设计以广场、观景平台为主的停留空间，作为公共活动的聚集点和空间的活力点，构建山水相连的步行网络，打造宜人的步行空间。此外，结合市政路网构建自行车专用道，并结合公共空间设置公共自行车租赁与停放，提供低碳生态的交通选择方式。
图7：城市设计意向图
显山露水策略的本质是希望在视觉层面强化度假区和周边山水资源的有机联系，改变目前这种相互割裂的局面，实现景观资源的最优公共化。重点在于视线通廊的打造和公共通道的预留。
在具体设计手法上，通过市政道路的加密、地块内廊道的预留增加通往山体景观资源的视线通廊，打开滨水界面，实现山水融城的格局；其次，控制内部山体制高点，并与周边山体制高点共同统领度假区建筑高度和第五立面；最后，通过合理的建筑布局，打造规划地块内部的景观廊道。
图8：显山露水与连山引水概念设计图
与显山露水不同，连山引水则强调的是通过山水的引入，使得度假区内不仅能见山见水，同时也要使得游客在度假区内能够亲近山水。
在具体手法上，首先，引水入区，利用原有的地形高差，疏通内部的固有水网，构建一条贯通内部的水体廊道，并建设以水为核心的公共活动通廊，激发地区活力，提升空间品质。在构建的3.5公里主干水岸时，并根据不同的特点分段进行了详细的设计引导。
其次，利用区内原有纵贯南北的一条山脊线，建设集观景、休闲、健身、教育、时尚、探险的登山步道。由于现状山脊线多段开山取土，割裂山体，同时大部分用地已经出让；因而在实际的开发中，通过建筑退线的要求先将主要的山脊线保留下来；同时在断裂处，通过吊桥的形式将其连同成一体，并在局部的制高点上设置观景平台，形成曲径通幽、有收有放的登山步道。
5.5 活力激发
对于度假区活力激发的另一大关键因素就是公共空间的打造，改善和挖掘公共空间，构建公共空间网络。包括对于已形成的公共空间以增加设施、改善环境为主；同时在建成区内部挖掘空间，整合改造重要区域、空间节点；对于新建区应高标准打造公共空间，强化地方特色，从而形成点线面相结合的公共空间网络。
5.6 街景整治
总的来说，本部分的内容包括建筑立面、广告招牌、绿化景观、道路交通、街道家具、夜景照片、市政设施等七个整治专项。规划就此提出了一揽子的整治计划，根据之前的经验制定了相应的实施计划。
|
街景整治要素
|
近期（治乱）
|
中期（添彩）
|
远期（完善）
|
|
建筑立面
|
√ 建筑屋顶附属架子或天线拆除？
√ 外挂空调机隐蔽化处理
|
√ 破旧建筑立面修缮
√ 风格不协调建筑立面改造
√ 色彩不统一建筑立面粉刷
|
√ 重要节点建筑立面提升详细设计
√ 街道两侧建筑业态整治
|
|
√ 进行《建筑风格专项研究》、《建筑色彩专项研究》
|
|||
|
广告招牌
|
√ 根据《通则》，拆除不合要求的招牌
|
√ 重要节点或区段招牌进行特色设计
|
|
|
绿化景观
|
√ 进行统一修剪，保证整齐、疏密有致以及行人安全
√ 对市政设施等消极景观增加绿化进行遮挡处理
√ 重要建筑开口应避免绿化过度遮挡
|
√ 重要节点通过绿化景观的设计强化
|
√ 丰富街道树种，形成多层次的绿化景观
|
|
√ 建立《本地植物树种库》
|
|||
|
道路交通
|
√ 利用停车卡位等方式对停车进行规整
|
√ 设置禁止停车区域
√ 重要地段铺装翻新设计
|
√ 周边地块集中停车场的设置
|
|
街道家具
|
√ 重要街道按标准配置
√ 在重要路口设置重要建筑的标识牌（取消设置在别家建筑物上的）
|
√ 重要节点增加能展示本地文化的雕塑或小品
|
|
|
夜景照明
|
√ 破损灯具的修缮
|
√ 灯具特色设计
√ 重要地段的氛围烘托
|
|
|
√ 进行《夜景照明专项规划》
|
|||
|
市政设施
|
√ 绿化遮挡或特色化设计
√ 转移现有主要街道放置的垃圾回收设施
|
√ 应结合市政改造、管线敷设等工程进行美化
|
|
6 结语
随着公众生活水平的提升，国内旅游市场的需求也在不断变化，如何充分掌握市场需求并将之落实到具体空间设计，研究市场需求分析－项目应对策略－空间设计方案的整体工作思路与方法是本次旅游度假区控制性详细规划编制中力图要探索的一条道路。限于时间和能力所限，本文特别是关于市场分析部分还存在着一些不完善之处。
此外，规划设计方案也应该与当地政府的财政实力和开发模式密切相关，规划师也应针对方案提出具有针对性的实施策略，才能避免大部分人眼中规划只是“纸上画画、墙上挂挂”的尴尬局面。限于篇幅的关系，本文并未谈及项目在这方面的工作。但总的来说，将空间规划与实施路径有机的结合，倡导“行动规划”的理念，应该是规划业界在未来需着力加强的部分。
1.旅游度假区的内涵是多样性的。其既可以是一座城市，比如美国科罗拉多州的Aspen、内华达州的Las Vegas、马里兰州的大洋城、墨西哥的坎昆、澳大利亚的黄金海岸、海南的三亚、云南的丽江等；也可以是一定范围的旅游区甚至是部分度假酒店，如夏威夷的海边别墅、东京的迪士尼乐园、日本的箱根温泉区、深圳的东部华侨城、黑龙江的亚布力滑雪场等。在本次规划中，倾向于认可第二种概念。
2.发达国家中老年游客出行比例占为总游客比例的60%。
3.由于本次调研的受访者主要集中在国内游客，对于国外游客的分析主要基于相关的文献研究。
4.目前国内知名的度假地区（如丽江、阳朔）均以丰富的夜间活动闻名。
5.考虑到成本，资金匮乏时可以采用颇为怀旧风格的露天电影，资金充裕时，也可打造时尚的水幕电影。
参考文献：
2. 吴国清, 旅游度假区开发：理论与实践. 上海人民出版社. 2008.
3. 美国城市土地利用学会, 度假区开发设计手册（中译本）, 知识产权出版社 中国水利水电出版社, 2004
4. 胡延利 陈宇颖, 旅游度假区景观规划. 华中科技大学出版社. 2007.
5. 周建明, 旅游度假区的发展趋势与规划特点, 国外城市规划, 2003(01)：25-29.
6. 祁黄雄 蔡运龙 徐勋光, 度假区人居环境景观的可持续性规划——以浙江会稽山旅游度假区为例, 城市规划, 2002(06)：84-88.
7. 刘家明, 旅游度假区土地利用规划, 国外城市规划, 2000(03)：13-16.
8. 费妮娜, 境外游客来华影响因素的因子分析, 时代人物, 2008(04)：111-113.
9. 巨鹏 徐洪罡, 广州大都市旅游客源市场需求特征的对比分析, 南方经济, 2004(12)：52-55.
10. 刘长生 简玉峰. 中国入境旅游客流的变化规律及市场需求影响因素的研究 . 中山大学研究生学刊（社会科学版）， 2005（03）：104-117.
11. 岳欢, 谈控规中控制指标的针对性——以亚龙湾国家旅游度假区控制性详细规划为例, 城市规划通讯, 2009(13)：14-15.