作者：修福辉 张震宇
[摘 要]：研究立足于东营现状，采用比较分析法和模型建构法相结合的方式。通过对城市发展背景、资源与地质条件等方面研究，找寻到适合东营的密度分区价值取向，其决定了城市发展的基本形态。通过借鉴相关水城案例对城市形态和开发密度的启示，形成适合东营密度发展的价值取向；对水城总体空间结构与资源禀赋的分析，形成基于城市结构的密度分区经验划分；通过对密度分区模型的影响条件因子进行GIS系统分析，形成密度分区模型划分；通过综合叠加修正，形成了密度分区规划模型，对总体城市设计在宏观上塑造合理有序的整体城市形态起到理性的支撑及控制与引导。
[关键词]：密度分区；价值取向；规划模型；黄河水城
引言
本研究特指城市开发建设的密度 分布，即开发密度。一般用于表征建设密度（或开发密度）的控制指标有容积率、建筑覆盖率和建筑高度等。
东营市整体上地多人少，建筑以低、多层为主，土地建设密度较低，城市形态呈现扁平化。存在多种类型的土地粗放利用，城市用地荒废弃的现象。随着黄河水城建设目标的提出，针对城市快速扩张和自然资源保护等方面问题，如何对城市土地资源的有效配置将成为总体城市设计研究的一个重要议题，其研究为城市整体形态和规划决策提供必要的理性依据。
本研究通过提出适宜东营的密度取向及管制总体思路，为密度分区管制提供概念上和方法上的指导框架，为总体城市设计的城市形态控制提供整体性的价值取向。在城市总体层面形成密度分区的规划对策，作为指导城市详细规划和开发控制的依据，间接地引导地块开发和控制城市形态的发展。本研究沿着解析现状——规划未来的脉络，采取了目标导向和问题导向的作法。通过对密度分布的现状分析，采取密度分区经验划分和模型划分两种方法，最终制定未来的密度分区规划，并形成整体性的密度控制指引。
1 现状解析
1.1 城市形态特征
东营市城市建设框架拉开但空间布局松散，水城风貌特色不鲜明，水城公共空间有待整合。密度级差的构成特征，整体上以低、中低开发密度为主，两者之和占总建设用地的85%左右；中开发密度街坊占总13%；高开发密度街坊只占2%余；街坊的开发密度以容积率表示，主要分为低（0.5或以下）、中低（>0.5-1.0）、中（>1.0-1.5）、中高（>1.5）等四个等级。总体密度特征为西城饼状圈层扩散，东城相对均质化，密度发展缺乏总体层面上的控制与引导。
1.2 影响因素综合分析
1.2.1 区位因素
包括服务区位、交通区位和环境区位。服务区位是影响密度分布的关键因素。街坊与市/区中心的距离越近，容积率就越高。交通区位和服务区位具有相似的空间分布特征，也是影响密度分布的主要因素，与容积率之间存在正相关系。环境区位则是相对独立，同时大面积的河湖湿地等生态环境优质区主要位于城市外围，其影响力明显小于服务区位和交通区位。
1.2.2 建筑用途
不同类型的建筑对土地利用的集约程度各不相同。总体上，一般越靠近中心区容积率越高，越靠近城市外围容积率越低。
1.2.3 建造年代
建筑的建造年代指数和容积率之间也存在正相关系，即街坊的建造年代越晚，其容积率越高。
1.2.4 地价因素
地价因素与容积率分布具有密切联系，但它是一种中间变量，是以服务区位和交通区位作为依据。
1.3 现有密度管制分析
以城市规划技术规定、控制性详细规划相关规范和标准为指导，以控制性详细规划为主体，修建性详细规划和城市设计为补充的密度控制手段。
但整体上，缺乏全市层面的宏观控制概念，导致密度控制指标的制定缺乏依据；同时缺乏基于地区特征的密度控制的差异性，造成控制指标的过于死板。在城市形态上的表现为缺乏整体缺乏三维尺度，局部地区变化不足。
2 案例比较
2.1 水城案例选择
为使案例具有可借鉴性，选择与东营发展背景类似的城市进行重点比较。这种背景包括：土地资源相对丰富，人口相对较少，产业相对单一（石油）、城市水系纵横等。基于上述的城市发展特点，选择的国外典型城市有美国明尼阿波利斯、劳德代尔堡、巴尔的摩、斯德哥尔摩等，通过对水城所指、城市形态和城市密度等三方面进行对比分析，找寻出适合东营发展的城市形态。
2.2 水城案例启示
2.2.1 水城定位
与东营可类比的著名水城定位主要为以下几种：湖城、湖链，滨海城市、水网城市，海港城市、内港，岛城、水网城市。依据东营的现状资源禀赋和发展条件，其定位为水网城市、湿地之城。
2.2.2 水城形态
整体上湿地湖泊、河流水网等水域面积占一定比例，形成网络化的河湖水系布局结构。多为组团式分散布局，公共绿地、绿色廊道和水系水道作为分割组团的结构。注重自然生态资源的充分保护和培育，对水体环境的合理利用。
2.2.3 水城密度
开发密度以中低密度为主，强调市区级中心等局部地区开发的集聚性。建筑高度总体上以多低层建筑为主，高层建筑在城市中心区集聚分布，形成整体平缓、局部拔高的城市整体三维空间尺度。城市多个市区级核心区域，结合部分高层建筑创造富有动感的天际线。
3 密度取向
3.1 密度价值取向
通常，一个城市密度管制的产生离不开城市发展的背景，与城市土地、地质条件、环境资源、人口增长、产业类型和城市化进程等城市自身情况息息相关，通常都有明确的价值取向，这种取向决定了城市发展的基本形态。
3.1.1 现实条件决定相适应的价值取向
土地资源丰富与“人少地多” 现实条件与各个片区人口的分散化的现状特点。河湖湿地总量较大及石油用地与建设用地交织，对城市土地价值的集中、高效发挥形成一定的制约。承载力较低的地质条件和相对脆弱的生态环境，成为东营城市高密度发展的一大障碍。
3.1.2 水城目标要求相适应的价值取向
“黄河水城”的城市建设理想，首要前提即是对水环境和湿地生态资源的充分尊重和保护培育。第二，为避免高层建筑混乱分布，整体上中低密度发展，而局部地区密度适度提高，以形成整体平缓、局部拔高的城市空间形象。
3.1.3 适合东营密度发展的价值取向
通过水城案例的分析，与东营具有相似背景的城市，往往会选择中低密度、中低密度的发展模式，同时为了维持一定的土地经济效益及城市的集聚性，通过密度分区管制来引导和规范相对较高密度的发展地区，针对不同地区的具体情况进行差异化管理。所以，依据东营市的现实条件及黄河水城的目标打造，借鉴其他水城案例的相关启示，形成适合东营密度发展的价值取向：采用整体多低层+局部高层、中低密度+分区管理的密度发展模式。
3.2 密度管制总体思路
在整体多低层+局部高层、中低密度+分区管理的密度价值取向基础上，形成东营市密度发展的总体思路。即城市建设在对自然生态资源的充分保护和培育的基础上，维持现状低密度发展态势，适当提高城市服务中心、主要发展轴线和节点等的开发密度，在总体上形成具有东营特色的中低密度发展的整体平缓、局部拔高的城市形态。以城市整体空间结构为基础，建立适应不同特色风貌区域环境特征的密度分区模型。
4 密度分区规划
4.1 密度分区经验划分
4.1.1 密度分区影响因素
密度分区的建立需要考虑以下几个方面的因素：城市总体空间结构、城市地区的自然与社会环境特征、城市地区的现状密度特征和发展潜力。通过对密度分区的影响因素甄选与分析，形成基于城市结构和资源禀赋的密度分区经验划分。
4.1.1.1 水城总体空间结构
空间结构决定了密度分区的主要影响因素——服务区位，同时密度分区会强化空间结构的特征和效能。通常，高混合度的各级城市中心，意味着最好的服务区位和最高的土地价值，往往也是城市中密度最高的地区。东营案例中，以黄河水城的空间结构为基础，形成从高混合度的各级（市级、区级、组团级）服务中心——一般城区——外围过渡区——生态保育区过渡的四个层次的城市密度分区管制的方法。
4.1.1.2 水城地区的自然与社会环境特征
不同城市地区的自然和社会环境特征对城市地区发展的价值判断起决定性作用。根据东营市现有城区条件和发展特征，将全市划分为四个价值判断分区——经济效益优先区、效益均衡发展区、环境效益优先区和生态保护培育区；与四类特征地区相对应，反映密度控制的价值判断，代表了密度分布的四个层次—最高、次高、中低和最低。
4.1.1.3 水城地区的现状密度特征和发展潜力
东营市的现状密度分布可分为两部分，西城片区呈现明显的以城市综合性服务中心为核心向外围辐射递减的状态；而东城则相对平均化分布的状态，没有明显的圈层式向外扩散发展的模式。城市发展潜力主要包括可储备建设用地（城市增量用地）和旧城改造用地（城市存量用地）的潜力，这些用地的分布直接影响着未来密度调控的作用实效。基于密度现状特征和发展潜力判断，划分六大建设策略分区——旧城改造区、综合整治区、保留提升区、新建引导区、生态保育区、重点建设区，为密度分区打下针对性的基础。
4.1.2 密度分区遵循原则
（1）密度分区应与城市总体空间结构相协调，在高混合度的城市各级（市级、区级和组团级）服务中心进行适度提高密度发展，以发挥核心地区的土地综合效益。
（2）密度分区应与城市自然与社会环境特征相协调，在各类生态保护区域和生态敏感地带实行严格的低密度控制，以确实保护自然生态区域。
（3）密度分区应充分考虑现状密度分布和未来发展潜力，以保障分区的内容得以落实。
4.1.3 密度分区初步设想
综合考虑以上因素，建议将全市划分为四类特征地区和六个密度分区等级。
4.1.3.1 四类特征地区
反映密度控制的价值判断，代表了密度分布的四个层次—最高、次高、中低和最低，分别是：城市核心区、核心区外围、城市外围区和生态保育区；
4.1.3.2 六个密度分区
密度1、2、3、4、5、6区，每个特征地区设定与之相适应的密度分区等级:
（1）城市核心区——主要指以市区级服务中心，为城市核心都市区，是整体发展密度最高的地区，建设密度主要为密度1、2区；
（2）核心区外围——主要指市区级服务中心核心范围的外围圈层，为主要发展的城市一般地区，是整体发展密度次高的地区，建设密度主要为3区；
（3）城市外围区——以城市外围为主的城市建设区，生态环境在城市建设中优先考虑，是整体发展密度中低的地区，建设密度主要4、5区；
（4）生态保育区——以生态保育地区为主的地区，是整体发展密度最低的地区。建设密度主要为5、6区。
4.2 密度分区模型划分
参照上海、深圳等城市的密度分区控制技术手段，通过对密度分区模型的影响条件因子进行GIS系统分析，形成密度分区基准模型及修正模型。
4.2.1 密度分区基准模型
基准模型影响因子，确定密度分区基准模型的主要参数包括服务条件、交通条件和环境条件，而水环境对打造水城特色的空间形态产业巨大影响。
4.2.1.1 基准模型：服务条件
服务条件主要是指市级和区级商业服务中心及组团中心，建立三级城市中心体系；
4.2.1.2 基准模型：交通条件
交通区位是基于公共交通的可达性，主要由快速路交通和和城市主次干道等构成。大运量快速交通更能带动土地的高密度开发。
4.2.1.3 基准模型：绿地环境条件
公共绿地对于容积率分布的影响具有特殊的距离衰减效应，直接面临公共绿地的土地价格往往会特别高，从而导致容积率也特别高。
4.2.1.4 基准模型：水环境影响
东营 “黄河水城”的城市空间结构中，水环境结构对建设密度的影响同样较大，在对规划的几条主要“水街”的周边建设密度进行控制，原则上是最接近水街的密度略低，退后一定距离后密度提高。
4.2.1.5 基准模型
参数权重：参考上海、深圳密度分区的经验，对 四个影响因子的相对权重进行分配为：服务区位0.4；交通区位0.4；环境区位0.1；水环境0.1。
基准密度分区参数=基于交通条件的密度分区参数×交通区位权重+基于服务条件的密度分区参数×服务区位权重+基于公共绿地的密度分区参数×环境区位权重+基于水环境的密度分区参数×水环境区位权重。
4.2.2 密度分区修正模型
密度分区的修正模型考虑基准模型未涉及特殊的和局部的影响因素，包括生态、安全等限制条件，因此需要对于基准模型进行各项局部修正，以使密度分区模型更为具体和细化。
4.2.1.1 修正模型：生态限制区
针对不同的生态功能区（水源保护斑块、涵养湿地斑块、生态廊道和其他基质斑块等）需要采取相应的建设和保护措施，以生态结构分析图为基础，建立生态模型并对基准模型进行相应的局部修正，形成修正模型。
4.2.1.2 修正模型：石油管道控制区
对重要的石油首站、石油采掘用地、石油生产廊道和石油开采露天矿用地进行相应的建设和保护措施，以中心城油田生产及防护用地规划图为基础，建立石油管道控制模型对基准模型进行相应的局部修正，形成修正模型。
通过各项修正并叠加总体规划路网，最后得到以街坊（以道路红线为街坊边界）为单元的密度分区修正模型。
4.3 密度分区规划模型
通过基于城市空间结构与资源禀赋的密度分区经验划分与基于条件因子GIS分析的密度分区模型划分，两者进行叠加修正，形成密度分区规划模型，对总体城市设计在宏观上塑造合理有序的整体城市形态起到理性的支撑作用，并为塑造黄河水城的城市特色和整体景观风貌的提供控制与引导。
5 密度控制指引
5.1 控制原则
根据城市综合地价分布、城市各级中心规划布局，确定区位条件分级与影响范围，密度控制从区位优势地区向一般地区递减。
根据道路和快速交通规划布局，确定交通条件分级与影响范围，密度控制从交通条件优势地区向一般地区递减。
根据城市绿地环境、水系分布、生态限制区和石油管道控制区等要求，确定景观敏感程度分级与影响范围，密度控制从高敏感区向低敏感区递增。
5.2 控制要求
把城市划分为最高密度、高密度、中高密度、中密度、中低密度和低密度等6个密度分区进行控制。
（1）密度1区——整体发展密度最高的地区，主要为市级服务中心、副中心等核心都市区，城市中心旧改区域和局部景观条件极佳区域。
（2）密度2区——整体发展密度高的地区，主要为市级服务中心、副中心及其紧邻的圈层。
（3）密度3区——整体中密密度发展的区域，主要为中心、副中心区外围圈层的居住和综合发展区。
（4）密度4区——整体发展中密度的地区，为片区级中心及紧邻密度3区的一般地区居住和综合发展区。
（5）密度5区——整体发展中低密度的地区，为城市一般地区居住和综合发展区。
（6）密度6区——整体发展低密度的地区，为成片的工业区、物流区，水体及生态保育区周边及有较高控制要求的敏感地区。
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[5] 邹兵, 陈宏军. 敢问路在何方——由一个案例透视深圳法定图则的困境与出路. 城市规划, 2003.
[6] 深圳市居住密度分区.
作者简介：
修福辉（1983-），男，哈尔滨工业大学城市规划专业硕士，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，职务规划师
张震宇（1975-），男，西安建筑科技大学城市规划专业硕士，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，职务主任规划师，职称中级规划师