行动探索 | 南京江宁滨江经济开发区提档升级发展战略+控制性详细规划修编

南京江宁滨江经济开发区提档升级发展战略+控制性详细规划修编
项目地址：南京江宁滨江经济开发区
项目规模：规划范围66平方公里
开始时间：2017年11月至今
设计团队：李明聪、王佳林

全文2100字，阅读需要4分钟

项目背景

以提档升级为抓手，实现滨江开发区跻身江苏省一流、南京第一梯队

滨江经济开发区位于南京市江宁区西部，紧邻长江黄金水道，距南京主城25公里，距安徽马鞍山市8公里，是南京对接沿江发展战略的重要支点，是苏皖合作、南京都市圈共建的桥头堡。

滨江开发区2003年起步，经过十多年的发展，取得一定的成就，但客观评价，滨江开发区发展质量不高，特别是在2012年以后，开发区发展进入瓶颈阶段，增速放缓，后劲乏力；在长江经济带国家战略、南京建设枢纽经济区和南京新总规发展要求的背景下，推动开发区提档升级发展，使开发区跻身江苏省一流、南京第一梯队，成为本次工作的目标。

规划思路
两大阶段，各有侧重
全系统的工作分为两个阶段：

第一阶段是提档升级发展战略规划。解读滨江开发区发展诉求和发展问题，判断滨江开发区在新机遇和趋势下的发展地位、发展定位，谋划未来发展方向，对外、对内达成发展共识；提出滨江开发区提档升级发展策略；提出空间优化方向。

第二阶段是控制性详细规划修编工作，落实提档升级发展战略规划的内容，优化空间布局，务实推进滨江开发区的实施操作和管控。

工作内容
战略谋划+发展策略+布局优化+实施操作

本次提档升级发展战略+控规修编重点聚焦四个维度：战略维度、策略维度、空间维度、操作维度。

（1）战略维度：从区域发展趋势和自身发展态势，谋划滨江开发区提档升级发展战略目标及定位

从长江经济带国家战略、扬子江城市群江苏战略、苏皖合作、南京都市圈共建，和南京发展枢纽经济、打造智能制造名城战略看，滨江开发区作为南京南翼战略支点的地位凸显；同时，滨江开发区内部发展条件大幅改善，良好的大项目招商形势、企业升级替换悄然进行、科创孵化体系逐步成型和城市服务配套逐步完善，滨江开发区提档升级的发展拐点已经到来，二次创业发展恰逢其时，滨江开发区将成为“智能制造一流、科技创新引领、滨江特色彰显”的生态型滨江新城。

产业集群化：做大临港产业集群，依托基础强化高端装备制造业和临港物流的基础地位，依托招商，无中生有，打造新能源汽车产业和5G通信产业，未来新城2+2的支柱产业体系。

创新精准化：以服务支持科技中小微企业发展为目标，完善科技企业创新载体建设，和创新创业服务体系，促进中小型科技企业科技成果产业化。

人口人才化：未来滨江开发区人口结构将逐步调整，形成产业工人、技术工人、商务人员、城市居民为主的人口结构体系。

园区城市化：推进产城融合发展，形成优良的生态环境、便利的交通环境、健全的产业体系和完善的生活服务四位一体的综合性产业新城。

空间组织：产业、居住、服务的融合布局，是园区活力的基础，在新城和组团尺度上同时优化生产、生活、服务的组织，打造产城融合的空间布局方案，同时保证产业用地比重。

空间结构：突出区域“江山河洲”生态特色，对接沿江纵向产业发展带，强化与区域交通格局协同，践行TOD发展理念，形成“一轴、一带、三核、多组团”的空间结构。

产业提档升级：产业园区建设坚持增量高效利用，存量优化发展，保障大项目落地，尽快形成产业集群，对现状企业进行综合评估，鼓励以企业的力量推动旧工业区更新改造，形成低成本、齐配套、服务中小型科技企业的创新功能区，创造完善的创新生态系统，形成约“2000+”亿的工业产值，跻身全省一流、南京第一梯队。

生态环境改善：对接区域生态格局，强化对江宁河、牧龙河、铜井河生态廊道保护，完善公园体系建设，推进海绵城市建设，建设生态型产业新城。

城市品质提升：打造滨江新城综合性服务中心，推动社区生活圈建设，完善生产、生活服务体系。

滨江城市塑造：按总体城市设计深度，对开发强度、建筑高度、界面、地标建筑、沿江风光带，提出控制性的内容。

创新特色
首创+企业用地评估+务实目标与策略

首创：重视战略导向，首创性地在控规阶段开展战略工作

以实现滨江开发提档升级为目标，采取“发展战略+控规修编”的工作组织模式，强调研究与管控结合，发展战略重点解决发展定位、发展发展、发展策略、行动计划等战略问题；控规修编，以落实规划管控为主，形成法定管理文件，指导园区建设。

企业用地评估：从企业经营状况、企业生产经营效益、企业能耗水平等方面对企业用地进行全面评估，划定工业用地更新改造边界。

务实目标与策略：在战略研究阶段，判断滨江新城提档升级的目标，是以跻身江苏省一流、南京第一梯队为目标，提出以大项目带动产业集群实现破题发展，提出服务中小科技型企业为导向的创新，总体务实可操作。

实施效果

提档升级发展战略已经稳定，在开发区管委会内部形成统一意见，成果也作为部分大项目落地图则调整的基础支撑与依据。

已经导入晶能新能源汽车、LG化学电池、中兴通讯和烽火科技等重大项目，部分低效企业加速嫁接转换。

蕾奥动态 | 产业升级与城市更新——深港第七期规划沙龙简讯

6月1日，由我司与深圳市城市规划学会、香港规划师学会组办的主题为“产业升级与城市更新”的深港第七期规划沙龙如期在深圳举行，来自深港两城约五十余规划师代表参加了此次活动。

上午，两城规划师在我司城市更新总监、总规划师赵明利先生及副总规划师覃美洁女士的带领下走进坂田天安云谷，共探智慧产城社区的管理模式。

天安云谷项目位于深圳市龙岗区坂雪岗科技城，紧邻华为总部，拆除用地面积约60公顷，是深圳市产业升级主导的旧工业区、旧村拆除重建类示范项目。项目通过城市更新，将原来低端落后的加工工业区升级成为聚焦智慧产业的国际化产城社区，有效地优化了规划区产业结构、提高了土地效益、改善了城市面貌。

下午的规划沙龙在我司总规划师牛慧恩博士的主持下进行。深圳市城市规划学会副会长、我司总经理朱旭辉先生，香港规划师学会副会长周日昌先生以及深圳市城市规划协会副会长范钟铭先生分别致辞。

会上四位嘉宾围绕沙龙主题进行了引导发言。我司更新总监赵明利从中微观尺度工业园区与周边地区产城融合的角度，通过深圳湾科技园和天安云谷智慧园区两个案例对产城融合目标下的产业园区规划编制思路进行总结分享;香港数码港执行总裁任景信以题为“创科如何推动城市发展及大湾区的机遇”的发言，畅谈了香港创科的现状与发展趋势以及香港在粤港澳大湾区科创的价值，提出大湾区建设为香港的创科发展带来难能可贵的机遇，相信在特区政府及数码港的大力支持下，香港的初创企业将能在全球创业投资的环境中脱颖而出，成为推动区域经济发展的一股重要动力;合一城市更新集团董事、总经理罗宇以“湾区工改工新趋势——从聚焦空间转向要素内容更新”为题，从深圳主要产业发展历程为切入点阐述了工改工背后的产业升级诉求，并对合一公司全产业要素整合运营模式进行了解读;香港中文大学地理及资源学系客座教授、前香港规划署署长、前香港规划师学会会长梁焯辉从城市发展战略及政策措施的角度，分析了香港在城市更新方面的经验和做法。

与会代表分为四个小组，分别就“产城融合与产业园区配套”、“创科推动城市发展及大湾区的机遇”、“湾区工改工新趋势——从聚焦空间转向要素内容更新”及“从产权角度探索城市更新”四项议题进行了热烈地讨论。

前香港规划师学会会长凌嘉勤与深圳城市规划规划学会顾问张一成先生对“深港城市规划系列沙龙”的举办表示了肯定，并做了活动总结。

产城融合是在我国转型升级背景下相对于产城分离提出的一种发展思路。如何在政府和市场的博弈中寻找制衡力量，如何有效地对有限的城市空间进行改造，进而推动产业升级，改善人民宜居的生活是深港两城当前需要共同应对的问题。希望此次专题探讨和观点分享能够为规划师们在处理相关城市问题时提供一个更清晰的思路，也希望此次沙龙活动能够为深港两城规划行业的进一步交流奠定良好的基础。

蕾奥动态 | 规划二部举办中国建筑学年会分享沙龙

5月29日下午，规划二部举办2019中国建筑学会学术年会（5.21-24于苏州）的参会分享沙龙，第一时间向部门员工传达行业最新资讯。副总师覃美洁、主任设计师庄丽及主创设计师兰潇作为嘉宾先后发言，从多个角度交流了参会感想。

兰潇分享了程泰宁院士《文化自觉引领建筑（城市设计）创新》的主旨演讲，该演讲围绕“文化自信”展开，强调不能以“西方”为“现代”，以抄袭“模仿”为“接轨”。 从“文化不自觉”到“文化自觉”再到“文化自信”，设计师应溯本求源， 以语言为手段，意境为美学，境界为哲学本体，重建话语体系。兰潇认为以上呼吁同样适用于规划设计领域，“规划本顺势，巧设幸得之”。

接下来覃美洁分享了建筑师郝琳的成都远洋太古里规划设计案例，提出场所营造的价值反映了环境、社会、经济和使用者的互动效果。如若我们仍然视设计为社会进步的组成部分，就有必要围绕着能够长久良性发展的场所创生和籍此孕育的创新生活方式而展开讨论。同等重要的就是自身富于想象力的好设计，营造开放、多元、优雅和人们渴望融入的场所。设计要以人和社区的体验、成长为核心，营造“属于我的城市空间”。 另外，项目的开发主体和开发模式也是我们做设计时需要考量的重要前提之一。

最后庄丽为大家分享了网红打卡圣地东梓关村的案例，讲述了一个专注于做高端别墅的团队，是如何在成本、时间受限的情况下，突破政策、勇于创新，并最终建成当地领导及村民都满意的46户回迁房的过程。她表示，其实对于设计师们来说，成功可能都是具有偶然性的，只有努力的过程才是必然要经历的。虽然“一切过往皆为序章”，但建筑却可以成为凝固一段历史的艺术，做设计的态度应是认真谨慎的。

二部沙龙是部门一个常态化的交流学习活动，旨在搭建一个友好的共享平台，让大家能在轻松的气氛中互相交流与学习。今后该活动将持续开展，将更多精彩内容呈现在大家面前。

蕾奥动态 | 蕾奥和北京新兴华安签署战略合作协议共同推进国土空间规划与大数据研究

5月24日，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司和北京新兴华安智慧科技有限公司在北京举行了战略合作协议签约仪式。蕾奥总经理朱旭辉、新兴华安联合创始人黄丽轩分别代表双方进行战略合作协议签约。蕾奥市场部经理张源、北京分公司副经理任福艺，北京新兴华安董事长瞿敏伟、副总裁孙炎、商务总监杜金萍共同参加了签约仪式。

签约仪式上，朱旭辉总经理表示，双方应在国土空间规划与大数据研究等领域的发展，积极打造信息化交流平台并拓展高尖端项目技术合作领域，探索出一条前端制度谋划+中端规划策划+后端行动运营的高效协作模式。新兴华安董事长瞿敏伟和联合创始人黄丽轩对此观点表示认同与支持，并明确表示要充分结合蕾奥在城乡规划规划领域的经验和新兴华安在国土信息系统建设领域中的技术，展开深入和富有成效的合作。

蕾奥动态 | 我司蒋峻涛副总经理应邀在中国城市规划学会控制性详细规划学术委员会年会进行主题发言

2019年5月24日，中国城市规划学会控制性详细规划学术委员会年会在青岛市召开。我司总规划师、副总经理蒋峻涛在控规制度改革领域具有丰富的经验和先进的理念，应邀在会上作了题为《强化动态维护、探索精准管控--新语境下控规改革的重点与难点》的报告。

报告剖析了控规的传统分析模型，结合工业化、深化改革、新技术等热点判研未来控规的发展趋势，对新语境下控规的信息平台、反馈机制、成果体系、编制重点、决策方式等改革重点内容做出探索和思考。

文化生活 | 蕾奥沙龙第116期 国土空间规划漫谈

蕾奥沙龙第116期

国土空间规划漫谈

2019年5月24日下午，蕾奥沙龙第116期《国土空间规划》在总部八楼会议室举行。本次沙龙由总师牛慧恩主持，采取轻松的论坛形式，邀请到我司副总经理钱征寒、规划一部资深设计师王炎及杨鸽、规划六部资深设计师黄楠、策划中心主创潘仪及资深设计师闫冬六位嘉宾到场参与讨论互动。与会人员回顾了国土空间规划的生成背景及具体要求，并结合实际工作对现行国土空间规划推行情况进行了探讨与反思。沙龙在热烈的气氛中落下帷幕。

行动探索 | 凤凰山旅游小镇城市设计与控制性详细规划

凤凰山旅游小镇城市设计与控制性详细规划

项目类型：城市设计与控制性详细规划
项目地址：珠海市
设计时间：2013年12月至今
设计团队：张震宇、李凤会、魏良、袁阳、李卓、花丽红、王溪溪、柳小路、符彩云等

全文1700字，阅读需要4分钟

 项目背景

城市双修——珠海有序实施城市双修提升宜居宜业水平

凤凰山地处珠海中心城区，自然和人文资源极其丰富，长期以来生态、社会、景观价值未得到充分发挥。近年来，珠海市政府开始关注凤凰山的生态问题并编制了《珠海市凤凰山森林公园总体规划》，拟将其打造成为国家级风景名胜区。作为毗邻凤凰山的香洲、新香洲片区，现状建设混乱无序、生态破坏较为严重，亟需以城市设计和控规为抓手开展城市双修工作，对周边山体水库等生态环境进行修复、对城市功能进行修补完善、对产业进行整合修缮，进而提升珠海宜居宜业水平。

居民诉求——上冲片区居民具有强烈的改造提升诉求

目前现状内部发展相对落后、交通不畅、配套设施缺乏、空间环境脏乱差，给地区居民的日常生活和工作造成了极大的不便。 地区内大型区域服务设施——垃圾填埋场，对整个上冲片区的空气、水系等方面产生了严重污染，居民希望通过相关措施削弱甚至是消除该设施的消极影响。

市场关注——作为中心城区最后一块尚未开发的集中片区，众多开发商开始关注该地区的开发建设。 

规划思路

项目基于对凤凰山及周边资源的挖掘，力争以旅游小镇为主题统领地区发展。沿山建设旅游小镇核心区，通过整合佛禅文化、五溪文化、农科奇观、凤凰观光等资源并对临山生态景观进行修复，形成特色鲜明、影响力强的旅游休闲区，提升凤凰山风景名胜区的知名度和影响力，成为珠海中心市重要的城市名片。同时以旅游小镇核心区建设为契机，促进周边区域更新改造、完善公共配套设施，统筹凤凰山周边地区开发建设，促进城乡一体化，形成统一完整、高品质的城市功能区。

主要内容

以双修为抓手，统筹协调生态保护与城市开发

本次项目以生态修复和自然保护为前提，科学利用山水资源，充分发掘其应有的生态价值、景观价值、社会价值和经济价值；合理导控沿山、滨水地区的开发建设，以片区功能修补完善、产业升级修缮为重心，积极引导城市服务、支撑系统与山水景观资源的衔接，促进城市的生态、可持续发展，实现城市与自然山水的共存、共生、共荣。

公众利益优先，完善公共服务职能

充分发挥规划的公共政策属性，从提升城市机能、完善公共配套服务的角度，优先落实与公众利益息息相关的市政基础设施、公共服务设施和绿色开敞空间的建设。从而解除地区扩容提质的硬约束，创造有利于地区快速升级和健康发展的物质基础。

强化特色，引领宜居宜业城区建设

优质的自然山水资源、丰厚的历史人文积淀赋予了规划区良好的发展基础，但规划区距离现代化、国家化滨海宜居城区的发展目标还有一定的差距。从改善空间体验、强化城市特质、营造识别性和知名度较高的滨海城区的角度进行空间肌理的梳理和特色场所的营造。

效用导向，务实引导开发建设

全面考虑规划区建设现状及未来发展过程中潜在的影响因素，从规划管理和城市建设的需求出发，灵活调整控制和引导要素，从而找准规划区空间品质优化提升的切入点，并结合市场开发意愿和成功经验，积极导入市场机制，从而增强规划本身的可操作性。

创新特色

生态修复：在建设上，25米等高线以下划定非建筑建设区并预留多条城市生态通风廊道，降低城市建设活动对山体生态环境的影响；在环保上，对现状垃圾填埋场提出生态提升建议，促进西坑尾生态环保园的建设，并在远期建成“山溪”生态公园，进一步提升西坑尾区域生态环境。

功能修补&产业修缮：以对现状土地资源的梳理为基础，通过空地和更新改造弥补公益性设施的欠账；引导香洲工业园区的建设升级，导入格力新能源、智能电网等新兴产业项目，通过旧改逐步清退三高产业打造三溪新型产业功能区。

预留发展：通过整合土地资源，并与电力局规划局等多次沟通协调，明确对现状高压线进行地埋打造综合管廊，同时整合预留出大片土地以备未来引入的大型休闲旅游项目，进而形成特色鲜明、影响力强的旅游休闲区。

“控制”+“开发”双导向：对公益性设施进行严格管控落地，提升片区宜居宜业水平。引导开发主体介入旧村更新改造，对公共要素及配套进行严格管控并预留弹性开发要素。

蕾奥动态 | 蕾奥签约成为东莞水乡管委会战略合作伙伴

5月17日上午，东莞召开水乡功能区全面贯彻优化市直管镇体制改革部署会，深入动员、全面启动水乡功能区优化市直管镇体制改革试点工作，全力推动水乡功能区高质量统筹发展。市委书记、市人大常委会主任梁维东出席会议并讲话，市委常委、组织部部长郑琳，市委常委、统战部部长、水乡管委会党组书记陈志伟，市委秘书长吴志刚，市直有关部门负责同志，水乡功能区五镇领导班子成员及相关部门负责同志，水乡管委会、水乡控股公司相关人员，我司朱旭辉总经理及其余八家合作单位代表参与议会。

会上，郑琳宣读《中共广东省委机构编制委员会办公室关于设立中国共产党东莞水乡特色发展经济区工作委员会的函》，梁维东、郑琳、陈志伟等为水乡特色发展经济区党工委及管委会揭牌。会中，水乡管委会与洪梅镇、望牛墩镇、麻涌镇、道滘镇签署了土地整备工作责任书，并与我司及东莞市交通局、东莞交通投资集团、东莞银行、东莞农村商业银行、招商银行、新加坡墨睿建筑设计事务所、中国联通东莞分公司、中国铁塔东莞分公司等9家战略合作单位进行了签约。

为高效推动水乡功能区的发展，我司将大力支持并积极参与东莞水乡规划建设等工作。

蕾奥动态｜热烈庆祝蕾奥青岛分公司盛大开业

2019年5月23日，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司青岛分公司盛大开业！上午10点17分，在青岛八大关宾馆，中国城市规划学会理事长、原住房和城乡建设部城乡规划司司长孙安军，青岛市城乡规划协会会长宋军、总公司总经理朱旭辉、副董事长陈宏军、副总经理蒋峻涛、总规划师牛慧恩、青岛分公司总经理孙庆荣等领导一起为青岛分公司开业剪彩。

庆典大会首先由总公司总经理朱旭辉、中国城市规划学会理事长孙安军发表讲话及致辞，对参加庆典的各位嘉宾表示了热烈的欢迎和诚挚的谢意，表达了对青岛分公司未来发展的信心和期望，并由朱旭辉总经理将青岛分公司司牌授予青岛分公司总经理孙庆荣，标志着蕾奥青岛分公司正式开业。在全场嘉宾的热烈欢呼中，蕾奥青岛分公司开业庆典圆满成功。

青岛分公司的成立代表着蕾奥在全国的服务网络不断壮大，蕾奥在“行动规划”已有的知名度和影响力基础上，进一步发展新服务、新特色，从“行动规划”发展到“行动规划+运营咨询”，顺利转型成为综合型规划服务品牌。

青岛分公司在深圳蕾奥总部的统一管理下，将秉持“行动规划”的理念，注重本土化运营，紧抓北部城市发展的机遇，高度关注规划前沿理论和实践，凝造一只市场反应迅速、技术质量过硬的技术团队，为北部地区提供高水平、高质量的规划技术服务。

青岛分公司相关信息：
地址：山东省青岛市黄岛区科教二路167号A5栋3楼
邮编：266000
电话：0532-84120092
官网：layout-qd@lay-out.com.cn

蕾奥动态｜龙华事业部《龙华区大浪街道英泰工业中心城市更新单元规划》顺利通过建环委审批

2019年5月10日，深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2019年第10次会议在规划大厦204会议室召开，由我司龙华事业部编制的《龙华区大浪街道英泰工业中心城市更新单元规划》获得审议通过。

英泰工业中心城市更新项目位于龙华区大浪街道龙澜大道与大浪南路交会处，是龙华区规模较大的产业升级项目。项目拆除面积约15公顷，将通过整体拆除重建，注入高端电子信息和新一代信息技术等核心产业功能，打造规划容积约60万平方米的第四代产业综合体——英泰智汇城，该项目对于推动大浪片区产业转型升级、城市功能完善、城市形象提升具有重大的意义。

我司龙华事业部自2013年至今，从项目的前期研判至专项规划申报进行了全流程的跟踪服务。在前期阶段，我司通过扎实的现状摸底和准确的预判，为项目理清了范围和申报路径，保证了项目顺利列入城市更新计划；在专项规划阶段，面临强区放权的新形势，我司提出了兼顾改造效益与公共利益的合理的规划布局，并积极配合业主与各职能单位进行了高效的沟通协调，获得了业主和相关单位的高度认可，确保了项目顺利通过规划审批。

我司龙华事业部是重点专注存量更新，聚焦规划实施，长期扎根于龙华，服务全深圳，以城市更新、土地整备等项目为主体，实时跟踪行业趋势并提供综合服务一体化的特色化团队。目前，部门已经形成20多人的设计团队，团队成员主要毕业于华中科技大学、哈尔滨工业大学、重庆大学、西南交通大学、深圳大学、山东建筑大学等国内知名重点院校。

在深圳市已进入存量时代的整体发展形势下，部门定位为最专业的存量规划团队。城市更新和土地整备已成为深圳存量时代开发的两种主要模式，部门将城市更新和土地整备的相关政策和经验进行综合，服务新时期深圳空间的拓展和功能的持续提升。

同时，在深圳市强区放权政策的大背景下，规划实施和城市综合管理成为区级政府的主要职责。部门扎根于龙华，长期聚焦跟踪规划实施，将城市更新、土地整备、前期办及其它区属部门的项目信息，综合性、全方位的构建全区土地与实施项目的大数据库，见证了龙华由产业大区向综合性城区的完美转变。