蕾奥足迹10

深圳龙华新区大浪街道新围新村综合整治概念规划

城厢古城保护开发综合发展规划

文化生活 | 学术沙龙112期专项类优秀项目交流第二场

2018年12月14日下午，蕾奥沙龙第112期专项类优秀项目经验交流（第二场）在总部五楼会议室举行，本次沙龙邀请宁波分公司、规划二部、交通市政院就其获奖项目的实践和经验总结进行交流探讨，交流会由牛慧恩博士作为主持以及嘉宾。

1、宁波市城市公共开放空间与休闲网络研究（宁波分公司陈刚）

来自宁波分公司的陈刚为我们分享了有关公共开放空间与休闲网络构建方面的研究结果和项目经验。该项目从中心城、近郊、远郊三个层面，从人的需求——供给的视角，提出空间配置策略，同时结合宁波市作为名城名都的要求以及统筹考虑独立占地和非独立占地两类公共开放空间，打造入场五分钟、周末半小时、度假一小时的多层次、网络化的高品质全域休闲活动网络体系，促进城乡休闲网络融合发展，提升环境品质。

2、温州市域铁路S2线TOD综合开发规划（规划二部李卓）

规划二部的李卓首先向我们介绍了该项目开展的重要意义和规划使命，并从区域开发、规划结构、土地利用、开发强度、路网密度等方面对现状条件进行梳理得出其问题所在，进一步提出“大温州东海时代的发展脊梁——创智城脊”的规划定位。结合现状问题和规划定位，从城市格局、片区发展、交通模式、特色凸显、规划层级体系、站点管控六个方面提出优化策略，将S2线从“交通干线”转变成为聚集产业、文化、创业、服务、共享，孕育温州发展潜力的“东海脊梁”。

3、江苏省涟水县海绵城市专项规划（交通市政院胡妮妮）

来自交通市政院的胡妮妮向我们分享了有关海绵城市的相关经验。该项目从生态本底条件和城市建设条件两方面进行海绵城市建设条件评价，得出现状存在的问题以及需求，结合涟水特点，从“水生态、水安全、水环境、水资源”四个方面入手，以城市建设和生态保护为核心，明确海绵核心目标指标，建立海绵空间管控格局，转变城市发展理念，在城市尺度上构建海绵城市。

蕾奥规划十周年纪念片

行动探索 |江宁高新园发展战略咨询 ————从省级园区到国家级园区量身定制的战略行动

DEVELOPMENT STRATEGY CONSULTING OF JIANGNING HIGH PAY PARK—— CUSTOMIZATION STRATEGIC ACTIONS FORM PROVINCIAL PARKS TO NATIONAL PARKS

江宁高新园发展战略咨询
————从省级园区到国家级园区量身定制的战略行动

项目类型：规划研究与咨询
项目地址：南京江宁高新区
项目规模：196平方公里
起止时间：2017.06至今
设计团队：张建荣、蒋峻涛、杨鸽、刘爱丽、陈倩丽、高崇峻、张任驰、田坪卉、刘峰、江威、倪均均等

本项目将“园区运营”与“顾问咨询”的理念贯穿项目全过程，“规划研究+顾问咨询”同时、同步介入，创新了传统战略规划的编制思路。

紧扣国家“转型发展”和“创新驱动”的背景，研究国内热点城市的高新区的发展趋势，提出打造国家级高新园区的战略目标，并制定了详细、可操作的申报路径。

通过“增量适度精准扩容，存量高效提质增效”策略，务实地解决了园区发展空间不足的问题，为园区的转型升级提供了空间保障。

项目背景

高新园的建设发展迈上一个新台阶，具备向更高层次腾飞跃起的条件，面对经济发展新常态，园区将更加清醒地认识自身所处的阶段性特征。为了在现有良好基础上深入对接和抓紧苏南国家自主创新示范区、国家高新区战略提升行动、中国健康服务与生命科技名城建设、工业4.0和中国智造2025等形式，实现更高质量、更好效益、更可持续的发展，持续提升对区域经济发展的贡献份额，努力在国家高新区方阵中争先进位，编制《江宁高新区发展战略咨询》。

规划思路
1.规划思路：现状差距到战略目标的行动路径

项目以“目标导向”+“问题导向”为切入点，构建“战略目标谋划—战略空间布局—战略路径策划—政策机制建议”的技术路线，为高新园探索从现状差距到战略目标的行动路径。

2．发展定位：苏南自主创新示范区核心区、世界一流科创城

基于江宁高新园自身的发展条件和特色优势，结合国家最新的发展要求和国家科技部对高新区发展要求、规划，分析江宁高新园在国家、南京、江宁不同层面承担的使命和责任，明确园区发展目标为：苏南自主创新示范区核心区、世界一流科创城。

3.战略选择：四大战略，助推高新园创建国家级园区

产业提升战略：提升产业品质，实现从“制造”到“智造”的转变，构建确定4+X产业体系：高端智造产业、生物医药产业、科技文化产业、现代服务产业、X机会产业。

创新驱动战略：挖掘大学城创新潜力，强化园区、城区、校区三区联动，搭建创新创业空间新格局；

品质城区战略：建设高品质的生活服务配套，打造“产城融合的创新之城”；

空间增效战略：根据供需关系，增量适度扩容与存量高效挖潜并举，梳理现状存量用地空间，结合空间价值评价，分类引导存量用地的改造方向；理顺多规和土地政策分区，明确土地获取难易的等高线，合理适当的增量扩容。

科学园片区空间增效路径：识别低效用地——构建创新格局——优化用地布局

4空间布局：优化结构，易获取、可操作的用地布局

空间结构优化：对接宁杭发展带，预留三环廊道，南拓为主，做强做大创新经济集聚板块；

园区用地布局：易获取、可操作，争指标优先学十四路以北地区建设。近期重点完善：控规覆盖区域项目推进与建设；近期拓展用地：学十四路以南地区；远期拓展：学十四路以南地区，备用地。

创新特色
创新特色1：从现状差距到战略目标，为园区定制省级升级国家级的具体申报路径

规划以“打造国家一流高新园”为战略目标，梳理江宁高新园现状与战略目标之间具体的指标差距，并将差距指标分解成具体项目落实到行动操作中，为高新园量身定制可操作、可实施的具体申报路径。

创新特色2：针对大学城低效闲置用地，提出了“一园一策”的提升方案

江宁高新园集聚高等院校16所，但各个大学各自为政圈地过大，导致大部分校园的闲置用地较多。在土地资源紧约束的背景下，大学闲置用地已经成为园区宝贵的空间资源，规划梳理各个大学的闲置用地，结合各个院校的自身的专业特色和特长，“一园一策”针对性提出盘活策略。

创新特色3：“规划研究+顾问咨询”同时、同步介入，从园区运营的角度提供全方面的咨询

规划结合政府的实施能力，将具体的规划方案转化成试点实施方案，将试点建设的行动安排和年度计划，合理地逐级分解，保障试点建设的有序实施和建设成效。

规划对国内一流高新园区（如上海张江、深圳高新园、北京中关村等）的创新链条和创新空间分布进行深入研究，梳理创新的完整生态链条，并对江宁高新园的现状进行分析对比，明确园区未来重点优化方向和创新空间的布局方案。

蕾奥动态 | 尼日利亚莱基自贸区开发建设团队访问我司

2018年12月10日，尼日利亚莱基自贸区开发建设团队访问我司，代表团一行12人，由莱基自贸区开发公司董事长、莱基全球公司董事长Abiodun Dabiri 先生和莱基自贸区开发公司总经理黄习工先生带队（莱基自贸区是我国在境外面积最大的合作区，中国铁建和中非发展基金牵头的中方投资者占股60%，尼日利亚政府投资占股40%，一期面积30平方公里）。我司王富海董事长、叶树南常务副总经理与代表团进行了友好交谈，双方介绍了各自最新情况，并就城市设计、规划咨询和石油区块三个项目的进展进行了沟通。总工程师邓军博士、市场部 经理张源、副总规划师王卓娃和助理设计师周晓冰参与了会议。会后，我司邓军博士带队前往招商集团和前海进行了相关考察。

蕾奥动态 |我司质量管理总监、副总规划师钟威参与“城市二次开发变局—土地整备利益统筹”专题研讨会并做专题报告

12月4日下午，由深圳市城市规划学会主办，合一城市更新运营与新城市规划院共同协办的“城市二次开发变局—土地整备利益统筹”专家研讨会在规划大厦圆满举办。 我司质量管理总监、副总规划师钟威参与会议并做专题报告发言。  

中国城市规划设计研究院院长杨保军专程出席会议，参与本次会议的专家还有：深圳市城市规划学会会长司马晓、深圳市城市规划协会会长邹兵、深圳市土地整备局规划二处处长余奕鹏、中国城市规划设计研究院深圳分院院长方煜、深圳市规划国土发展研究中心副总规划师施源、深圳市城市规划设计研究院副总规划师岳隽、新城市副总经理肖靖宇、合一公司创始人罗宇、晟典律师钟刚强，土地整备领域的权威专家们齐聚一堂。 

六位报告人分别从土地整备利益统筹的政策设计、理论研究、制度改革、实践探索、法制研讨等多角度进行阐述。直到会议结束近七点，报告厅内仍座无虚席、气氛热烈。大量听众全程站立或坐在地面听完整场报告，会后与会人员纷纷表示收获颇多、受益匪浅。

深圳土地整备政策从2011年提出到现在历时七年，规划学会组织这场重点关注利益统筹的土地整备研讨会，恰逢其时。今年9月，深圳市规划国土资源委员会出台了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（6号文件）全市土地整备利益统筹政策制定及实践工作迈入3.0时代，土地整备工作开始破局、全面铺开。土地整备尤其是利益统筹从坪山整村统筹探索开始，到南布社区取得实质性成果，算来已历经五年，本次会议即是对近年来的探索进行的一次全面系统梳理与总结。

我司质量管理总监、副总规划师钟威女士分享了主题为《存量阶段深圳规划实施新路径——“片区统筹”土地整备新模式探索》的精彩报告。报告结合对深圳土地整备制度改革的创新思考及项目实践探索，首创提出“片区统筹土地整备单元”的新模式，我市土地整备工作迈入“片区统筹4.0时代”。 

在报告中，钟威副总规划师结合多年从事规划编制、规划管理、技术审查工作及作为政府规划师积累的丰富经验，结合深圳存量发展阶段背景及规划难以落地实施的问题，指出土地整备、城市更新等各种政策应从各自为政走向协同融合，“片区统筹”土地整备的新模式，即旨在统筹多种土地开发流转政策进行实践探索，形成可复制、可推广的政策建议。

报告从“机制统筹、管理统筹、利益统筹、主体统筹、路径统筹”五个方面阐述了“片区统筹单元”的改革创新思路，及利益统筹需结合区位条件在全市层面划分为核心、过渡、转型三个圈层等核心观点，最后选取我司人员在编及主导的三种不同类型的实践项目，即上井50公顷“片区统筹土地整备单元”、低碳城2.5平方公里的较大面积整备片区、及南湾10公顷左右重要节点地块，结合各自的改革创新亮点进行介绍。

报告结束后，中国城市规划设计研究院院长杨保军、深圳市城市规划学会会长司马晓、深圳市规划国土发展研究中心总规划师、深圳市城市规划协会会长邹兵、深圳市土地整备局规划二处处长余奕鹏、中国城市规划设计研究院深圳分院院长方煜分别就六位报告人的分享作出精彩点评。深圳市规划学会秘书长，中规院深圳分院副总规划师赵迎雪总结到，土地整备实践探索的意义，在于城市治理模式的转变，实现政府、社会、市场、市民的共商共治共享，齐聚力量、共同探索并服务深圳这个充满着创新与活力的城市。

深圳对空间需求很大，从政府到老百姓都觉得还有很多地没有开发，但是作为一个可持续发展的城市，还应该沉住气，减少对土地财政的依赖。

城市更新更加常态，土地整备是为了满足当前解决空间主要矛盾的另外一种尝试。但是，左手和右手会打架，这其中存在很多利益和机会，博弈的最后肯定是殊途同归，都要解决存量时代怎么满足产业升级的问题。这里面既有机会，也有风险。

实践创造出经验，民间才是多智慧。政府在体制机制创新的阶段，一定不要把手伸的太细，要做的就是把住边界，敢于“难得糊涂”，更多发挥民间的创造性，善于总结并推广经验。

整备后土地入库面临清拆，从城市角度，如果里面有记忆、有乡愁、有文化，谁来把控？（制度）还需要从综合的角度来完善。很多城市都面对着这种合法外的建设行为，深圳被逼到最前面，如果能闯出一条路，就能够给全国提供示范。

蕾奥动态｜我司龙华事业部清湖股份合作公司土地整备利益统筹项目顺利通过图则委审批

10月9日上午，深圳市城市规划委员会法定图则委员会2018年第9次会议在规划大厦203会议室召开，会议审议了清湖股份合作公司土地整备利益统筹项目等龙华区四个土地整备利益统筹项目，由我司龙华事业部编制的清湖土地整备利益统筹项目获得全票通过。清湖股份合作公司土地整备利益统筹项目是全市首批土地整备利益统筹项目之一。

本项目整备范围共计15.91公顷，涉及石清大道、清湖文化公园、龙华现代有轨电车等6个市区重大公共基础设施项目，本次整备项目对解决征地历史遗留问题，落实市、区公共基础设施项目用地，以及推进社区经济转型和扶持原农村经济组织继受单位经济发展等方面均具有重大意义。

本项目留用土地位于石清大道与和平路交叉口西南角，紧邻轨道4号线北延线清湖北站。留用土地面积为13890平方米，规划为商业用地，容积率由图则规划的4.0调整为10.0。规划计容建筑面积138900平方米，其中办公建筑面积102065平方米，商业建筑16000平方米，公寓建筑面积19535平方米，公共服务设施建筑面积1300平方米。

本项目留用土地紧邻在建的轨道4号线北延段清湖北站，站点西北侧出入口可与地块无缝对接，留用地块依托TOD综合开发理念，高强度集约开发。项目建成后，将在石清大道与和平路交叉口形成一栋约200米的城市新地标，提升和平路沿线界面的城市形象。

清湖股份合作公司土地整备利益统筹等四个项目顺利通过图则委审批，为龙华区乃至全市层面的盘活原农村经济组织继受单位的闲置土地，解决征地历史遗留问题和全面推进城市更新提供了一条切实可行的新路径。

我司龙华事业部是重点专注存量更新，聚焦规划实施，长期扎根于龙华，服务全深圳，以城市更新、土地整备等项目为主体，实时跟踪行业趋势并提供综合服务一体化的特色化团队。目前，部门已经形成20多人的设计团队，团队成员主要毕业于华中科技大学、哈尔滨工业大学、重庆大学、西南交通大学、深圳大学、山东建筑大学等国内知名重点院校。

在深圳市已进入存量时代的整体发展形势下，部门定位为最专业的存量规划团队。城市更新和土地整备已成为深圳存量时代开发的两种主要模式，部门将城市更新和土地整备的相关政策和经验进行综合，服务新时期深圳空间的拓展和功能的持续提升。

同时，在深圳市强区放权政策的大背景下，规划实施和城市综合管理成为区级政府的主要职责。部门扎根于龙华，长期聚焦跟踪规划实施，将城市更新、土地整备、前期办及其它区属部门的项目信息，综合性、全方位的构建全区土地与实施项目的大数据库，见证了龙华由产业大区向综合性城区的完美转变。