蕾奥动态 | 副总规划师魏良受中交城投特邀畅谈顺德双智产业园模式下的未来城市生态

前言：

近期，顺德伦教迎来多件盛事，在“三核驱动”的城市格局助力下，城市发展与产业转型升级进入了快车道，而作为伦教中部崛起重要支点的双智产业园综合开发项目，在政企全新的合作模式下，也在借力城市更新统筹区域开发，在项目落地一周年之际，中交城投双智园公司特邀规划、产业等各类专家，共话未来区域趋势和项目发展。

蕾奥规划城市设计事业部&TOD研究中心作为规划编制单位深度参与了双智园从目标定位到产业发展、从空间设计到实施行动的全过程，公司副总规划师魏良受中交城投特邀参加大咖说芳华的第一期访谈，从探索新一代城市发展驱动力的角度，畅谈双智园在未来城市生态下的营城思路。

“哪里宜居，人才就会到哪里居住；人才到哪里居住，人类的智慧就会在哪里聚集；智慧在哪里聚集，人类财富最终就会在哪里汇聚”

图：双智园区位

双智园作为顺德十大超千亩主题产业园之一，占地面积近4千亩，产业承载潜力巨大，依托高速可直达湾区东岸融入大湾区“1小时生活圈”，凭借佛山已投入运营的地铁3号线、远期13号线可与周边实现“15分钟通勤”，其坐拥的顺德水道百里芳华景观带对于湾区科技企业及人才更具有天然吸引力。

图：顺德十大产业园

立足新时代的后发优势，双智园高定位、高标准打造更加人性化、探索更加智慧低碳的未来园区，并通过中交城投与伦教的政企合作，发挥“深耕城市、运营城市、服务城市”的理念优势，通过多级联动开发为双智园保驾护航。

图：伦教双智园鸟瞰

01

 新时代的城市发展逻辑

——从产-人-城到城-人-产

#城市化阶段：从规模增长到质量提升 #

我国改革开放后城市化率快速攀升的1.0阶段，城市人口和用地规模迅速增加，城市空间框架不断拉大，但粗放的发展模式积累了城市服务功能和环境品质难以满足需求的矛盾。随着近年来城镇化率增速下降并趋于稳定意味着城市化2.0阶段到来，城市转入盘整优化期，从数量增长转入质量提升，现存建设存量资产的盘活和优化成为城市建设与运营的重点。

图：城市发展过程和城市更新

顺德经历了“村村点火、镇镇冒烟”的经济起飞和兴旺大时代，但随着城市和经济转型加快，传统工业园区已难以适应未来发展要求，通过更新盘活旧工业用地，破解土地制约瓶颈，释放产业发展空间，构筑高能级产业平台，成为顺德实现经济高质量发展的必然举措。

图：伦教面临的发展瓶颈

# 大湾区一体化：从被动承接到主动引领 #

粤港澳大湾区一体化背景下的协同发展与技术创新正逐步深入，区域交通设施互联互通、区域产业共建、科技资源开发共享、人才跨区域流动等融合互动将更加频繁，各类资源要素流动也将更为自由和均衡，在创新驱动发展阶段将迎来更加扁平化、网络化的发展新格局。

 图：大湾区一体化格局

顺德率先探索“顺德智造+深圳创新”合作模式，应通过实施竞争优势导向的跨越式产业发展战略，基于自身优势资源放大磁吸效应，吸引大都市圈的高科技产业与人才集聚，与深圳、广州进行特色分工、错位发展，类似“波兹曼模式”，充分发挥“蛙跳”效应向新经济转型，并实现从被动承接到主动引领的晋级跃升。

图：顺德与大湾区的对接通道

# 营城逻辑转变：从产-人-城到城-人-产 #

如果说未来园区对于高端企业的税收、产值有着严苛的“准入门槛”，也同样意味着人才对于工作与生活的园区会提出越来越高的“招引标准”。洞察国内外成功科创园区建设动向，可以看到 “年轻化、国际化、文艺化、强交流、景观化、混合化、烟火气、亲子化、运动化、不靠谱”等已成为园区成功的关键要素，并引领大众生活未来的方向。

图：创新园区的特征

这意味着，顺德若想在大湾区的产业竞争中脱颖而出，必须要由原来“以低廉的土地和人工成本吸引产业，进而积累财富发展”的“产-人-城”模式转向“建设能吸引科技人才的魅力城市，聚集科技人才，发展科技产业”的“城-人-产”模式。

 图：营城模式的转变

正如“全时超市效应”带来的启示，未来园区建设不仅要关注产业自身，而且需关注环境营造，既要注重品质配套，也要发掘地域特色，只有通过引领未来的“生活方式”带来的溢价，才能吸引更多的人才与产业集聚并形成良性循环，这才是城市未来新的竞争力。

02

顺德伦教的发展洞察与产业思考

——智能引领，守成求新

伦教是“木工机械”、“玻璃机械”重镇，获评“中国木工机械先进制造和国际贸易创新示范区”，但曾经的光芒逐渐淡去，当前面临着企业主体“小弱散”，产品市场规模较小，技术创新能力弱，数字化水平亟待提高等瓶颈，未来如何蜕变重生？

 图：双智园产业发展方向

为此，双智园构建了智能装备、智慧家居、数字化生产服务融合发展的产业体系，采取“以智赋能”战略，制定了“适度守成”促进机械装备智能化升级、“全力求新”培育智慧家居集成化的新兴产业赛道、数字引领主动发展生产性服务的三大发展策略，重点发展生产制造、研发设计、会展营销、场景应用、生产服务五大产业功能，全力打造湾区工业智能化创服中心。

03

双智园的产城人文景融合发展路径

——城市设计四大价值营城行动

# 智汇未来芯，美伦芳华城 #

双智园适时提出了打造佛山第一座产城人文景高度融合的新一代综合型园区的目标，确定了湾区·智造产业合作的创新示范区、佛山·先行示范的智慧低碳实践区、顺德·产业转型升级的核心先导区、伦教·产城人文融合的滨江新中心的四大功能定位，并在规划方面探索了产城人文景融合发展的创新发展路径，并采取了四大价值营城行动。

图：双智园整体鸟瞰

#【美好·融城】为城市发展服务 #

如何整合资源撬动地区高质量发展是首要任务，规划通过联动周边城市功能，发掘自身历史人文资源，重构了“双核引轴连芳华、一环串廊融产城”的水城共生格局。

可以看到，园区将形成 “1个TOD综合服务中心、1条兴华路科创走廊、1个顺德船厂文旅地标、3个双智主题园区、2个智慧未来社区”等八大板块，通过全力打造服务型产城示范空间，双智园将引领伦教滨江新中心建设，有效助力顺德中部全力崛起。

 图：城市设计平面

# 【美商·兴业】为产业转型服务 #

如何助力传统产业升级与新兴产业配套，匹配企业与人才需求的空间供给与服务配套是关键，规划通过面向不同企业的差异化招商、弹性的空间供给、全方位产业服务配套为园区打造可持续的产业生态系统。

其中，兴华路科创走廊将通过引入城市会客中心、创新产业服务中心、综合服务中心、产业大厦等产业服务平台，将为企业招商接待、品牌展示、发布推介、会议交流、技术交易、创新孵化、技能培训等发展需求提供全方位支持。

图：科创中轴意向（效果图制作中）或中交智造云廊效果皆可

#【美伦·塑景】为理想人居服务 #

如何满足科创人才对美好生活的向往，营造高标准、高品质、高颜值的现代园区环境是重要手段。规划通过聚焦景观界面、地标节点、特色风貌等核心要素，构建景城交融、美景动人的独特风韵。

尤其是顺德水道百里芳华沿岸地区，规划重点通过连续的滨江步道、活力的休闲商业布局、临江的建筑高度退让、韵律起伏的天际轮廓、通江连城的景观视廊、公建化立面的精心雕琢，让这里不仅成为市民休闲娱乐的新目的地，也将成为顺德建设“大美水韵凤城”的新时代封面。

图：顺德水岸城景（效果图制作中）

#【美奂·显文】为历史人文服务 #

通过发掘地域资源，塑造特色魅力是打造城市竞争力的制胜之道。规划通过发掘工业记忆、水乡风情、船厂码头、农业文明等资源，尊重并保留原有场地记忆，通过新经济、新业态、新场景的适当植入、重构、活化，实现延续地域文化，唤起城市活力，激发创新灵感。

值得一提的是，规划重点打造了熹涌印象、创意船坊、水乡霞石、亲子乐园、创意工坊、活力廊桥、科创源泉、静思洲头、农趣田园等九大特色文化休闲场景，并通过魅力漫游网络链接，可以让你充分探索和发现伦教精彩多姿的魅力生活。

图：九大特色文化节点

04

结语

“人类进入高感性时代，我们将从左脑时代转向右脑时代，生活方式将成为新的竞争力”

随着未来人们生活方式的变化以及新工作方式的出现，未来城市生活的场景都将代替我们表达出情绪、品味、价值观，潜移默化地定义地方特征。双智园秉持以人为本理念，践行产城人文景融合发展创新路径，必将成为顺德百里芳华水畔、引领未来新工作与生活方式的风尚地标。

目前，地铁3号线伦教站已经开通，启动区所在的中交智造科创云廊产业园项目已开工建设，滨江未来社区、亲子公园、顺德船厂改造、TOD商业综合体、百里芳华景观带等即将启动，不久后即可迎接来自大湾区的首批 “湾民”入驻，让我们共同揭晓美好新未来。

 魏良  深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司 副总规划师，城市设计事业部&TOD研究中心 经理，高级规划师

蕾奥动态 | 蕾奥参与工程院咨询课题天津科技计划项目子课题《地铁沿线和车辆基地土地资源的开发与立体空间利用策略》顺利通过专家评审

2023年3月30日，由深圳大学陈湘生院士负责、深圳大学研究团队主导、蕾奥创新与研发中心参与的中国工程院咨询课题天津科技计划项目子课题《地铁沿线和车辆基地土地资源的开发与立体空间利用策略》顺利通过专家评审。

评审会现场

该研究以天津为研究对象，基于空间大数据分析结合文献研究、半结构访谈及问卷调研，广泛梳理案例经验，针对优化轨道交通沿线及站点的土地资源利用和空间布局结构的核心议题进行创新探索，分析天津轨道建设的问题与需求，形成以下研究建议：

（1）构建城市层面城市轨道交通站点地区及车辆基地土地利用与城市空间数据库；

（2）构建轨道站点地区及车辆基地土地利用评价体系；

（3）基于“站城人一体化”的理念，从城市总体和轨道交通站点两个层面，确定轨道交通站点地区及车辆基地空间发展的目标和策略，并从规划融合、土地政策、开发模式以及技术标准等方面提出实施行动建议。

在上述研究基础上，形成数据库、评价体系、空间策略及政策建议等丰富的研究成果。

通过轨道建设引导沿线地区开发，优化国土空间规划结构

轨道交通站点周边土地利用分析评价

特此感谢陈湘生院士、深圳大学赖亚妮副教授研究团队的信任，感谢天津大学郑刚副校长、程雪松教授等相关领导和研究团队的支持。蕾奥将秉承“行动规划+运营咨询”的核心理念，广泛开展校企合作，积极参与课题研究，为推动面向未来的城市规划建设与运营实践前沿探索贡献蕾奥力量。

蕾奥动态 | 由蕾奥编制深圳市首个城市更新类“工业上楼”——龙岗区盛鑫工业园城市更新单元规划获批

近日，由蕾奥土地整备规划部编制的《龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划》，顺利通过“工业上楼”市政府工作专班审议。该项目是深圳市首个通过市政府工作专班审议的城市更新类“工业上楼”项目，是龙岗区政府继“上井片区统筹规划”后，在片区统筹开发的又一次探索创新。

效果图来源：建合作团队提供

项目概况

项目位于龙岗区宝龙街道龙东社区上井片区，是深圳20大先进制造业园区·龙岗区东部先进制造园区的组成部分。项目于2022年10月列入城市更新计划，拆除范围约4.9公顷，主要为盘活产业空间、打通城市主干路（蛇岭大道），项目主体为龙岗区投资控股集团（区属国企）；同年，项目纳入深圳市首批、龙岗区首个“工业上楼”试点项目。2023年2月《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》政策出台，建立了“三审一签”审批机制，本项目在龙岗区更新整备局等政府部门、龙岗区投控集团，以及各专业技术机构多方高效配合、紧密协作下，于2023年2月至3月先后通过了“区政府—职能部门—市政府”三级联审，在两个月内完成了项目审批。

项目亮点

规划通过打通南北研发生产轴及东西生活配套轴，形成串联整个园区与周边地块的十字都“芯”空间结构，打造集科研办公、生产制造、生活配套、休闲娱乐等于一体的高品质生态化“工业上楼”示范园区。

本项目具体有以下三方面的创新特色：

效果图来源：建合作团队提供

（一）规划统筹

本项目基于上井片区多主体统筹、多路径组合、多项目实施的“龙东上井片区统筹规划”，结合政府目标和实施需求，扩大了更新单元范围，由计划的4.9公顷扩大为7.6公顷，将原村集体的留用土地纳入更新单元范围，进行整体的用地规划统筹。为改善园区居住条件，在“工业上楼”政策框架下，于更新单元内新增5.6万平方米共有产权住房、1.8万平方米宿舍型保障性租赁住房，促进片区产城融合发展。

（二）土地整理

按照土地等价值原则，将原上井利益统筹项目约1.9公顷留用土地，置换到北侧（与村集体其他留用土地相邻），有助于解决不同主体（村集体、龙岗区投控集团）用地布局穿插、运营管理不便等问题。同时，在更新单元内对涉及的留用土地、零星用地、未建设用地、清退用地等土地进行空间上的整理，统筹更新开发建设用地、更新移交政府用地和留用土地的布局。并在更新开发建设用地、更新移交政府用地，以及南侧的利益统筹收储用地，共同打造上井片区“工业上楼”产业园。

（三）项目实施

结合更新单元内用地主体情况，分两个主体实施，其中更新开发建设用地、更新移交政府用地由龙岗区投控集团统一开发，留用土地由上井村集体开发，通过“整体设计、合作开发”推进项目落地。龙岗区投控集团委托了专业的建筑设计机构，进行“工业上楼”建筑方案设计，采用“定制+通用”两种模块，满足目标企业的空间需求，通过降本增效措施，打造低建造成本、低运营成本、高品质的示范园区，将“工业上楼”设想落实到建筑设计中。

效果图来源：建筑合作团队提供

结语与展望

在《龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划》项目编制中，蕾奥土地整备规划部立足深圳市现有土地政策和片区发展趋势，在上井片区统筹规划“统一规划、政策联动、主体协同、分步实施”的成功实践经验中，再次探索多主体协调、分主体实施、统筹开发运营的土地统筹开发新模式，通过科学的整体规划、统筹运用多种政策路径、搭建多主体协商平台、分步有序地推进实施，实现片区土地价值和空间环境品质整体提升。蕾奥土地整备规划部坚持“技术+服务”落地式工作理念，后续将继续在大片区土地综合开发等领域积累实践经验。

项目名称：龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划

项目类型：规划设计

项目地点：深圳市龙岗区

用地面积：7.6公顷

项目时间：2023年

委托单位：深圳市龙岗区投资控股集团有限公司

规划团队：深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司

建筑合作团队：深圳市华阳国际工程设计股份有限公司

蕾奥动态 | 2023年“同济蕾奥杯”羽毛球混合团体赛圆满落幕

国研院×蕾奥 | 城市高质量运营系列调研正式启动，首站北部湾

为了应对新时代城市高质量运营所面临的巨大挑战， 国研经济研究院和蕾奥规划共同策划组织了以“城市高质量运营”为主题的系列调研活动 ，旨在深入地方发现关键问题，总结推广实践中涌现的先进经验，编制城市运营“工具箱”，助力各地方政府顺利实现转型发展。

调研首站选择在国家战略承载地北部湾地区的南宁、防城港两市，中国经济时报社社长、国研经济研究院董事长王辉亲自带队，蕾奥副总经理蒋峻涛和课题组成员刘晋文、曾祥坤、张宸参加了本次调研活动。

第一站：北部湾地区

3月22日下午，课题组与南宁市政府开展座谈交流，会议由市政府副秘书长蔡志忠主持，市委宣传部、市发展改革委、市工信局、市投促局、市商务局、市贸促会、市体育局、市北部湾办、市交通运输局、综保区、邕州海关等部门参会，双方的交流围绕南宁向海经济高质量发展和建设体育强市等主题展开，针对平陆运河开通给南宁带来的机会、存在的问题和诉求、应该解决的路径等方面进行了深入交流。

南宁市政府座谈会

3月23日上午，课题组考察南宁港牛湾作业区，由南宁市港航发展研究中心主任颜石宽介绍了平陆运河开通情况及目前存在的主要问题、南宁港与上下游港口的优劣势比较、牛湾作业区的基本情况，包括货物吞吐量、泊位码头、货物进出情况等。

课题组考察南宁港牛湾作业区

随后考察南宁市东部产业新城伶俐工业园，由服务中心主任向挺介绍了产业园区的总体规划、产业招商现状、所面临的痛点，园区目前初步形成比亚迪动力电池、合众整车厂、多氟多等龙头企业引领的新能源汽车上下游产业链集群，产业集聚态势明显，同时也提出目前人才和用工方面是明显的短板。

南宁市东部产业新城伶俐工业园座谈会

下午，课题组在防城港市委常委、市政府副市长王列军，市政府发展研究主任陈伟东的陪同下先后参观了防城港城市之窗展厅、高新区展览馆及中医药展厅、国际医学开放试验区一期工程以及阿康国际互联网数字医疗产业园、广西陆海药业、赣华生物等入园平台和企业。

课题组参观防城港城市之窗展厅

课题组参观国际互联网数字医疗产业园

3月24日上午，与防城港市政府的座谈会由王列军、陈伟东主持召开，市发改委、市科技局、市自然资源局、市住建局、市商务局、市文广局、市外事办、市大数据和行政审批局、市投促局、防城海关等相关部门参会，双方就港产城融合发展、跨境旅游、跨境贸易等方面作了深入交流。

防城港市政府座谈会

随后课题组考察了东兴县口岸（一桥）旅客口岸、东兴边贸中心市场和数字大厅等。

本次调研成功启动后，后续工作将根据课题研究需要陆续展开。

蕾奥动态 | 蕾奥助力乌鲁木齐市水磨沟区圆满召开2023年经济高质量发展大会

3月22日，乌鲁木齐市水磨沟区2023年经济高质量发展大会在新疆国际会展中心召开。发展大会介绍了水磨沟区发展战略规划，政府代表和企业代表作交流发言，并现场签署战略合作协议15项，集中签约重大项目16项，成立水磨沟区首个政府产业引导基金。

水磨沟区2023年经济高质量发展大会

蕾奥规划全域国土空间综合整治研究中心主任、浙江分公司主任设计师、高级工程师田轲受邀作专题报告，并介绍了《乌鲁木齐市水磨沟区空间战略规划》，聚焦新趋势、新战略、新格局，提出水磨沟区未来发展目标、空间格局、产业布局、发展策略和近期行动，为水磨沟区未来发展指明方向。

蕾奥全域国土空间综合整治研究中心主任田轲作专题报告

蕾奥承担编制的《乌鲁木齐市水磨沟区空间战略规划》，以采空区治理为抓手，以森林城市、创新城市和活力城市为目标，构建“一带两河、双心四片”发展布局，并以“两廊、两河、一振兴、一治理”为行动抓手，为水磨沟区未来发展绘就空间发展新图景，将水磨沟区打造成为丝绸之路经济带“核心区”、文旅融合产业的“示范场”、宜居宜业宜养“生活样板段”，助力全区经济高质量发展。【项目组成员：田轲、毛磊波、赵伟、陈哲、杨杰、吴俊明、贺志华、陈飞帆、郑东辉、陈慧琳、林乃锋、薛莹、季晨、吴淑杰、王绍同、陆嘉欣】

水磨沟区空间发展格局

在本次发展大会中，蕾奥负责水磨沟区战略规划的宣讲，为水磨沟区谋划美好愿景，对水磨沟区的推广、招商与品牌建设起到重要作用，并得到新华网、中国日报、新疆新闻网等国内知名新闻媒体的大力报道。

蕾奥动态 | 蕾奥四名专家获聘珠海市第一届国土空间规划委员会非公务委员

为进一步规范珠海市国土空间规划管理，珠海市建立了全新的国土空间规划编制体系，组建并形成第一届珠海市国土空间规划委员会。蕾奥规划董事\常务副总经理张震宇、董事\副总经理钱征寒、总规划师魏伟、副总规划师陶涛4人获聘珠海市国土空间规划委员会非公务委员。

行动探索 | 深圳轨道13号线车辆段片区综合开发项目实践（谋划篇）

（谋划篇）

项目规模：195公顷
委托单位：光明区城市更新和土地整备局
编制单位：蕾奥·城市更新事业一部
批复时间：2022年10月
项目意义

轨道13号线车辆段片区二次开发项目是全市首个平方公里级“TOD+产业+社区+生态”综合项目，是光明建区以来规模最大、难度最高、历史遗留问题最复杂的综合开发项目。项目采取“重点更新单元+利益统筹+土地整备”方式，探索大片区统筹开发新模式，落实车辆段等重大基础设施；打通市级生态廊道；打造站城一体复合开发的城市组团中心；引领连片产业转型升级。

01项目起因
重大设施落实引发的连片产业转型与城市升级项目

项目位于光明区凤凰街道塘尾社区，综合开发范围1.95平方公里，松白路、东明大道、光明大道等多条城市干道穿越，茅洲河、明湖公园等生态资源汇集，是光明区西部板块的重要组团中心，也是都市山水格局关键节点。

轨道13号线起于南山区东角头站，止于光明区公明北站，支撑深圳西部发展轴，是覆盖深圳中西部地区的南北向大运量公共交通走廊。经光明区委领导办公会议决策，车辆段选址于凤凰街道塘尾片区，位于松白路东侧、光明大道北侧地块内，车辆段使用范围约38公顷，考虑建筑以及权属宗地的完整性，拆除范围达52公顷，需拆迁建筑约为51万平方米。若单纯采用房屋征收方式，耗资巨大，需创新开发模式，结合周边片区统筹开发，实现项目资金自平衡，并同时满足地铁、业主、政府等多方诉求。

为保障车辆段用地按时移交，盘活土地资源，强化片区统筹，光明区委区政府提出对轨道13号线车辆段及周边片区实施综合开发，实现整体转型发展。

02项目难点
从现状看，物业类型复杂，数量庞大，拆迁任务艰巨。

项目所在地区是典型的老旧工业区，建成度高，现状总建筑面积176万平方米，涉及权利人和利益关系众多；由于历史原因，塘尾社区集体经济是“1个大村股份合作公司+12个小生产队”的组织架构，土地历史遗留问题复杂。

从规划看，限制要素较多，传统的规划编制思路难以推进规划调整。

控制线限制：项目涉及工业区块线、基本生态控制线、城市蓝线等诸多控制要素，调整审批流程复杂、周期长，且各个规划之间互为前提、互相支撑，采用传统的规划编制思路难以快速推进。

从实施看，单一土地二次开发模式无法解决现存问题。

土地二次开发传统路径难以保障建设时间及用地等需求。本项目建设时间紧、拆迁任务艰巨、涉及物业类型复杂，并要求在规划中落实车辆段用地、市级生态廊道等大片区公共利益用地。项目若采用房屋征收方式，征收资金量大，且易引发社区股份公司及原业主的抵触情绪；若采用城市更新模式，合法权属用地仅占14.2%，无法满足城市更新的立项要求；若采用利益统筹方式，股份公司难以在短时间内与众多权利人理清经济关系并完成相关建筑物清拆工作。

从诉求看，需要满足多层级、多类型需求。

地铁公司：按时交付轨道13号线车辆段所需建设用地，保障轨道四期工程按时有序推进，另外通过本项目解决部分融资需求。

区政府：依托项目盘活现状低效用地，释放城市发展空间，打造高品质产业制造空间，安置现状优质企业，引入重大产业项目。整合周边资源，拓展城市发展空间，提升片区形象，改善城市景观面貌。

市规划局：打造工业区连片改造试点示范，打通连接五指耙森林公园和茅洲河的明湖蓝绿廊道，实现深圳市“山海连城”计划中主要生态廊道的贯通。

股份公司：保障社区集体经济长远发展，保证原业主共享利益和土地开发增量利益。改善民生条件，优化项目内部道路交通，提供公园、广场、公服设施等场所，增加沿街商铺和集中商业。

车辆段选址片区现状建设情况（拍摄日期：2020年10月）

车辆段选址片区已拆迁完成（拍摄日期：2022年8月）

03解决思路
小范围&大范围？利益统筹&城市更新？

在项目研究之初，划定大小两个范围：小范围主要落实轨道车辆段建设，对规划调整较小；大范围在落实轨道车辆段建设、保证实施的可行性基础上，采用连片开发方式，将周边片区统筹纳入考虑，打通城市绿廊，对规划调整较大。在路径上，因权属复杂，无法直接套用现有政策明确开发路径。因此，项目在谋划阶段进行多方案比较和多要素考虑确定实施范围与实施路径。

小范围方案比选

大范围方案比选

大范围连片开发，统筹片区建设，综合解决各种问题

大小范围两个方案均能保障轨道车辆段片区的建设实施，且均具有较好的经济可行性，相比小范围方案，大范围方案具有以下优势：一是城市发展结构方面，大范围方案将轨道站点月亮路站及周边价值较高的区域纳入，进行TOD综合开发，利于塑造片区中心；二是生态绿廊打通方面，大范围方案通过内部腾挪置换，优化生态线边界，能够打通550米宽的东西向生态绿廊；三是土地价值提升方面，大范围方案对片区整体改造，释放低效用地，空间布局集聚，更加集约节约利用土地，实现由低密度低强度的工业区向大疏大密的综合城区转变；四是产业升级与民生改善方面，大小范围方案均增加产业建筑面积，促进产业转型升级，大范围方案更利于片区公共服务设施完善。

综合考虑以上因素，最终确定大范围内统筹解决各种问题，划定综合开发范围为1.95平方公里，推动片区整体改造，将一场房屋征收的“被动硬仗”转变为城市发展的“主动作为”。

综合开发研究范围

多种路径综合运用，应对单一路径的各种局限

在实施路径上，经过多重论证分析，最终选择以重点单元城市更新为主、局部土地整备利益统筹的方式。首先，选择重点更新单元路径的主要考虑因素：①政策符合性，项目范围内的国有已出让用地只能匹配城市更新政策盘活；②财政压力，相较利益统筹，政府前期需投入大量整备资金，城市更新可以引入市场主体分担财政压力；③规划调整空间，重点更新单元能够实现相关规划的一揽子调整，破解规划要素限制。其次，通过局部土地整备利益统筹将留用地指标调入重点更新单元，提高合法用地比例，进一步提高项目经济可行性。最后，将不适用城市更新和利益统筹政策的用地，如国有已征转未入库空地、土地已补而建筑物未补土地等，统一纳入土地整备范围。三种路径综合运用，形成闭合的连片改造区域，综合解决政策局限、规划调整、征拆压力、多方诉求等问题。

04实施特点
建立“区政府主导+市区部门联动+市场参与+多主体配合”的多方参与工作机制

轨道13号线车辆段综合开发项目是延续光明区土地整备成功经验的标杆项目，既有“党建引领+大兵团集中攻坚”的优势，又有“政府主导、市场参与”的创新。

工作机制示意图

政府主导推进。设立现场指挥部，统一制定项目搬迁补偿安置方案；成立专项攻坚组，发挥“兵团作战”优势，快速推动项目签约、房屋拆除、土地清场及用地移交工作；针对车辆段选址与落地、交通组织、规划调整等重大问题，由区政府通过成立领导小组主导工作开展，同时协调市政处、总规处、地规处、市更新局、市轨道办等多部门联动解决。

项目工作推进组

市场参与工作。开深圳重点更新单元先河，创新引入前期服务商，运用市场机制推进项目实施，在审计机构的监督下，全程提供搬迁费、安置费、补偿费等资金垫付服务；在政府的指导下，全程参与项目范围内土地及地上建筑物的清点、测绘、权属核查、更新意愿征集等工作。后期通过公开招标，确定城市更新市场主体，承担前期服务费用，缓解政府财政压力。

以重点更新单元为主，利益统筹为辅，更新整备融合的多路径综合开发

本项目积极探索存量用地开发新模式，在全市率先探索将“城市更新+利益统筹+土地整备”等多路径融合模式，根据土地权属分类确定实施路径，因地施策，提出二次开发实施方案，实现综合开发范围内实施路径的全覆盖，打造全市首个以重点更新单元为主要方式落实轨道车辆段用地的范例，为全市盘活存量用地和土地整备工作提供可复制可推广的综合改革试点案例。

城市更新。以城市更新作为核心路径，将符合建筑年限要求的建成区划入重点更新单元拆除范围，用地面积128公顷，建筑面积149万平方米，更新方向为工业、居住和商业等。

利益统筹。将未征转空地、建筑年限不足及光明大道沿线生态线外部分建成区划入利益统筹范围，用地面积28.5公顷，在政策框架范围内，将利益统筹留用地指标调入重点更新单元，保障重点更新单元计划立项和规划实施。

土地整备。项目内除已完成移交入库土地和现状保留用地外，存在部分国有已征转未入库空地、城市化转地范围内土地已补偿而建筑物未补偿土地，用地面积11公顷，通过一般土地整备方式完成地上建筑物征收。

多路径综合开发示意图

探索“一揽子规划，同步编制，同步审批”的规划编制审批模式

本次规划对片区空间结构和功能布局进行优化调整，需要对涉及上位规划及相关规划进行全面系统的调整，包括土地利用总体规划、法定图则、工业区块线、基本生态控制线、城市蓝线等。为保证车辆段按时落地建设，本项目提出以“一揽子规划”为解决手段，以重点更新单元规划为核心，同步编制其他相关专项规划，包括生态线占补平衡、法定图则绿地占补平衡、工业区块线占补平衡、蓝线调整等，实现一揽子规划同步编制、同步报审。

规划编制审批模式示意图

05解决问题
建立利益平衡机制，满足多方主体诉求，推动项目有序实施

有序交付车辆段用地，落实重大基础设施。通过片区综合开发，实现地铁车辆段用地的有序交付，保障了轨道13号线建设顺利按期推进。目前，已完成86公顷用地、74万平方米建筑物搬迁补偿安置协议签订工作，清租率100%，腾空交房建筑面积67万平方米，移交车辆段施工用地面积25.5公顷。

更新单元移交净地，支持地铁集团融资。转变地铁融资地块由土地整备供应的常规思路，在项目开发实施可行的基础上，从重点更新单元移交经营性用地，通过定向开发，支持地铁集团融资，用于轨道线路站点及车辆段建设。

制定搬迁安置方案，解决历史遗留问题。本项目涉及股份公司集体物业、集资物业、私人私企租地建房物业等多种形态，通过项目综合开发，建立片区统筹算账机制，完成社区内部土地确权工作，理清土地经济关系，统一土地和物业搬迁补偿安置标准，一揽子解决了土地历史遗留问题，保障了集体经济的可持续发展。

保障公益用地需求，完善服务配套。本项目预计可提供公益性用地136公顷，保障推动车辆段实施，改善了片区生态空间环境和公共配套设施；将筹集保障性住房32万平方米；将建设九年一贯制学校3所、幼儿园8所，有效缓解片区学位资源紧缺问题；优化道路体系，改善片区交通组织条件，促进片区交通微循环。

淮文斌 | 项目总师

城市更新事业一部经理、公司副总规划师、注册城乡规划师

个人简介：毕业于华中科技大学，近年来主要聚焦深圳二次开发方面的规划设计和研究工作，参与上百项更新整备项目研究，积累了丰富的实操经验。代表业绩：《龙华区工业区城市更新模式分区划定及更新方向研究》、《龙华区观澜河一河两岸地区开发实施计划》、《龙华区梅观创新走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目规划研究》、《光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元规划》等。

修福辉 | 项目总师

城市更新事业一部副经理、公司副总规划师、高级规划师

个人简介：毕业于哈尔滨工业大学深圳研究生院，现立足龙华光明，致力于深圳市存量土地二次开发的相关研究与规划实施工作，包括城市更新、土地整备利益统筹、图则调整、规划咨询等四大核心板块业务。代表业绩：《光明区城市更新和土地整备“十四五”规划》、《光明区轨道 13 号线车辆段片区重点城市更新单元规划》、《光明区全域二次开发研究》、《光明区"5+8”连片产业空间统筹开发技术支持》等。

刘 宇 | 项目负责人

主创设计师、资深规划师

个人简介：毕业于华中科技大学，作为光明区团队的主要成员，近年来扎根光明，在地服务城市建设，全程参与了较多全区层面的二次开发研究工作，持续跟踪了各重点片区二次开发建设进程，具有丰富的城市更新和土地整备利益统筹项目实操经验。代表业绩：《光明中心区光明街道片区更新统筹规划及开发实施计划》、《光明区原光明农场辖区内国有历史遗留用地二次开发政策创新研究》、《光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元规划》、《光明区马田街道薯田埔片区统筹规划研究》等。

夏 伟 | 项目负责人

主创设计师、注册城乡规划师

个人简介：毕业于重庆大学，长期从事城市更新、土地整备利益统筹等存量规划研究和设计工作，参与众多二次开发项目研究，并多次获得省、市城乡规划设计奖项，具有丰富的实操经验。代表业绩：《龙华区城中村综合整治中长期规划》、《龙华区龙华街道水斗老围村城市更新单元规划》、《龙华区城市更新整体影响评价》、《光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元规划》等。

项目组成员：黄玮、王磊、贾山、李虎、宋成业、李才、陈雪梅、樊攀、蒋真、谢嘉城、程影、高心怡

吴佳聪、管天元、张顺康、林世泽

编 辑：陈雪梅、谢康宁、郑宏

校 对：吴继芳

蕾奥动态 | 成都与西安分公司受邀陪同西安灞桥区招商工作队一行赴成渝开展考察

3月9日，西安市灞桥区人大常委会党组书记、主任姜旭一行赴成渝都开展上门招商及投资促进考察活动。蕾奥成都分公司副经理胡合秀、西安分公司副经理岳要瑞受邀陪同考察。

考察现场

姜旭主任一行先后考察了天府童村、REGULAR源野、中铁春台文化旅游度假中心等。考察当天，考察组边走、边听、边问，详细听取胡合秀副经理及岳要瑞副经理对各考察地的详尽介绍，深入了解各考察地在发展方面的做法和经验并给予高度评价。

考察现场

考察中胡合秀副经理及岳要瑞副经理介绍了蕾奥规划多年来的发展历程、企业文化、核心产品以及在行业领域的先进发展经验，分享了“行动规划+运营咨询”的规划理念。并表示，未来希望通过专业化特色化的规划咨询服务，为灞桥片区在城市建设运营发展中出谋划策。

蕾奥动态 | 副总规划师刘泉参与第九届深港双年展国际低碳城分展场并作主题演讲

3月6日，“未来已来，低碳城再出发”主题学术论坛暨第九届深港城市\建筑双城双年展（深圳）龙岗区国际低碳城分展场（以下简称“深港双年展低碳城分展场”）闭幕式在龙岗区坪地街道深圳国际低碳城C馆举行。龙岗区住建局、深圳市建筑科学研究院、华润(深圳)有限公司、深圳华侨城城投低碳发展有限公司、坪地街道办等有关单位人员，以及哈尔滨工业大学（深圳）、清华大学深圳研究院、深圳市建筑科学研究院、深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司等单位专家学者参与了论坛讨论和闭幕活动。

深港双年展低碳城分展场活动现场

蕾奥规划副总规划师刘泉

学术论坛上，孙延超、王东、彼得·罗素（Peter Russell）、刘泉、臧峰、李芬等专家学者分别进行了演讲发言。其中，蕾奥副总规划师刘泉以“从绿色低碳到智慧创新——面向未来的TOD模式发展趋势探讨”为题进行演讲。其表示：“轨道交通TOD地区既具有低碳生态的空间模式本底，也成为智慧技术应用的重要集成平台，是同时承载低碳生态发展理念和智慧创新发展意图的理想区域，对城市整体结构的转型具有重要意义”。

蕾奥副总规划师刘泉演讲现场

据介绍，深港城市\建筑双城双年展是两年一度的深港文化盛事，也是全球首个以城市建筑和城市化为永久主题的双年展。本次深港双年展低碳城分展场由深圳市龙岗区人民政府、深双组委会指导，龙岗区住房和建设局主办，深圳市建筑科学研究院承办，美国雪城大学、深圳观筑建筑发展中心联合策展。

从2022年12月23日开始至2023年3月6日结束，历时70多天。本次展览吸引了来自国内外的院士专家、名家大咖、业内人士、相关专业学生和深圳市民前来观展，同时也让众多优秀企业认识龙岗，了解龙岗，为龙岗低碳高质量发展助力。