蕾奥动态 | 天伦蕾奥与佛山创产联合体签约三水旧区EPCO项目

近日，佛山市三水西南百达通投资控股有限公司公示了三水区西南街道老旧小区改造项目结果。由蕾奥规划全资子公司深圳市蕾奥投资控股有限公司与广东天伦成长空间运营管理有限公司合资设立的广东天伦蕾奥智慧运营管理有限公司（以下简称：天伦蕾奥）与佛山创意产业园投资管理有限公司（以下简称：佛山创产）联合体凭借旧区改造的丰富经验和强大的综合实力获得定标委员会的全票认可，排名第一，强势中标！

EPC+O模式是我国基础设施和公用事业领域项目创新实施模式的探索，并已逐步成为国内公共设施项目实践的新方向。但目前国内大多数EPC+O项目都处于前期建设和后期运营相对分离，很容易造成彼此不理解和不配合，所以导致EPC+O很难高效快速推进。

天伦蕾奥与佛山创产联合体之所以能够中标，是因为有四个关键词：运营前置，指导设计、联动施工、保障落地效果。而天伦蕾奥与佛山创产的联手，也是前期建设和后期运营的完美结合。两家公司励志“打造一个为结果负责的城市规划运营服务商”，目标是向全国复制创产历经十五年研发的“成长中心”。三水区西南街道老旧小区改造项目，这也是两家公司联手签约的首个EPC+O模式下的盘活存量资产项目！

01/签约仪式，见证历史

7月15日上午，在三水区河口镇西南街道办事处举行了三水区西南街道老旧小区改造项目（云秀片区）设计施工运营总承包（EPCO)签约仪式。

三水区区委常委兼宣传部部长黄立宝女士、三水区西南街道党工委副书记兼办事处主任徐仲辉先生，天伦蕾奥兼佛山创产董事长邱代伦先生、广东省六建集团有限公司副总经理潘振勇先生、佛山市城匠建筑设计院有限公司院长林唯梁先生等人出席了本次签约仪式。

三水区区委常委兼宣传部部长黄立宝女士表示，天伦和创产选择参与西南街道老旧小区改造项目非常具有前瞻性。对于天伦和创产的参与，区政府也感到非常荣幸，这次合作必定能擦亮三水“水文化”的招牌。

三水区区委常委兼宣传部部长黄立宝女士

天伦蕾奥兼佛山创产董事长邱代伦先生表示：“三水文化之源是水文化，是三水人民共同认可的文化，是非常宝贵的战略资产。北江大堤和筷子路是三水人民的精神家园，我们想要打造三水区城市成长中心！深耕水文化，边建设边引爆，边推广边招商，不仅能辐射肇庆等周边地区，还能辐射整个大湾区。

广东天伦蕾奥智慧运营管理有限公司、佛山创意产业园董事长邱代伦先生

签约仪式后，天伦蕾奥与佛山创产团队成员与西南街道办事处的领导进行了三水区西南街道老旧小区改造项目（云秀片区）设计施工运营总承包（EPCO)项目协调会。

会议上，双方就项目改造的前期筹备工作与后续项目推进进行了深度交流。

天伦蕾奥兼佛山创产董事长邱代伦先生在会议上表示，对于三水区政府和西南街道政府对于本次项目改造的高度支持与配合感到十分感动，这也给天伦蕾奥和佛山创产对于后续项目的推进给予了极大的动力与信心。

协调会过后，在三水区西南街道党工委副书记兼办事处主任徐仲辉先生的带领下，天伦蕾奥与佛山创产项目团队与包括青岛啤酒、健力宝在内的三大啤酒厂与50家饮料品牌代表举行了项目研讨会，来自广东财经大学的陈红丽主任也出席了本次研讨会。

研讨会上，各大品牌的代表就如何凭借自身品牌故事赋能“水文化”主题公园展开了热烈讨论。另外，就与广东财经大学三水校区进行高校合作的议题，双方也表达了初步的合作意向。

02/打造水文化主题公园

此次佛山市三水区西南街道老旧小区改造项目，天伦蕾奥与佛山创产将以“水文化”为主题，打造一个三水区城市成长中心。

本项目总投资约2.5亿元，涉及改造范围面积约 12 万㎡，西至中山西路，东至新华路、南至沿江路，北至人民一、二路，以“筷子街”为主轴线，对人民一路、人民二路、中山中路、中山东路、中山西路两侧建筑进行整体连片改造。以“水文化”为主题，形成丰富业态，承载休闲、消费、服务等多种功能，同时加快三水西南街道片区旅游资源的集聚、开发，提升景观面貌，优化升级区域环境品质。

作为三水旧改的重头戏，三水区西南街道老旧小区改造项目采用保护与活化利用相结合的规划方案。严格保护文物建筑与历史建筑，传统风貌建筑、保留整治类民居建筑采用修旧如旧、建新如故的更新方案，拆除破坏传统风貌的建筑物，按照规划新建传统风貌建筑。

在整体定位上，三水文旅小镇遵循“水文化之都”的原则，将其建设成为包括“水文化激活地”的北江大堤、25H永不落幕的啤酒广场、以三水乡愁和艺术为主题的筷子路步行街。打造三水城市产业会客厅，集体验、观光、休闲旅游的特色“水文化”主题文化景区，让西南街道成为三水年轻人的聚集地。

蕾奥动态 | 蕾奥规划获得深中润30周年优秀供应商奖

2022年7月10日，蕾奥规划副总规划师，数字城市规划部经理刘琛应邀出席深圳市深中润绿色科技有限公司“三十而立正青春，携手筑梦再启程”30周年庆典活动，并领取十大优秀供应商奖项。

数字城市规划部经理刘琛

十大优秀供应商奖

在此，蕾奥规划及项目团队再次感谢深中润绿色科技有限公司对蕾奥规划的认可。

未来，蕾奥规划将积极响应国家双碳号召，与合作伙伴携手共进，为绿色健康人居数字化、城市美好生活运营描绘壮丽蓝图。

行动探索 | 杭州市钱塘区江海之城城市设计

背 景

“江海之城”位于浙江省杭州市东部，是杭州“一核九星”城市新型空间格局，高水平打造“智涌钱塘·现代星城”的重要窗口。同时也是钱塘区“一带双城、两擎三轴”规划空间结构中的江东“田园秀丽城”的发展引擎。

为促进杭州市新区钱塘区的高质量发展，杭州市钱塘区人民政府协同杭州市规划和自然资源局钱塘分局、杭州市钱塘区产城融合建设发展中心公开征集《杭州市钱塘区江海之城城市设计》国际方案。要求以国际视野，高规格塑造“江海之城”为杭州高质量发展的标杆地区。把握“江海之城”的内在涵义，抓住其产业主导、交通引领、田园生态、智慧创新的主旋律，绘制人民满意的未来蓝图。

本次国际方案征集分为“江海之城”规划研究范围、城市设计范围以及核心区建筑概念方案设计范围三个层次。研究范围为“江海之城”范围及周边区域36.9平方公里，城市设计范围为“江海之城”重点区域范围，核心区建筑概念方案设计范围结合具体设计自行划定，范围面积不少于40公顷。

本次征集活动，在来自全世界众多联合体参与了本次设计竞赛，经过比选，最终优胜方案两个（排名不分先后）为：

1、 深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司&中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司&杭州中联筑境建筑设计有限公司联合体

2、 上海同济城市规划设计研究院有限公司&同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司联合体

城长记·理解

当下的江海之城，面临新城建设缺乏吸引力的普遍挑战，而传统造新城模式已难以为继，如何持续酿造源源不断的吸引力？

城镇化下半场营城逻辑已悄然转变。过去的“产- 人- 城”转为当下以人为核心的“城- 人- 产”模式转变。人因城市的吸引力而集聚，产城因人的集聚而繁荣。

所以江海之城，应是别开生面的【城】长记，始终围绕“人”，培育持续吸引力，以务实稳健的脚步渐入未来。

基于此，我们提出“热力、魅力、活力，三项“城长措施”，旨在持续酿造源源不断的吸引力：

>>城长·热力，着重定制江海之城产城功能体系及动态发展逻辑；

>>城长·魅力，着重构建江海之城魅力空间格局；

>>城长·活力，核心围绕" 人"，塑造可逐梦、可落脚的希望家园。

城长记·愿景

一个生长于田园之中，屹立于江海之上的

湾芯家园

推动湾区智造链群走向长三角一体化

引领国际合作的

湾区智芯

代言江海田园“新杭韵”的

杭东城心

开放共富，让年轻人可逐梦、可落脚的

希望家园

城长记·措施

措施一 城长·热力
>>定制江海之城产城功能体系

始终围绕“人”构建江海之城的产城功能总体系。聚焦区域合作、市域联动，及地区人才聚引，提出对外、对内、对人三方面构建“湾芯家园”的发展思路，搭建产城功能体系，“对外、对内、对人”构建“湾芯家园”。

>>动态发展逻辑

“城长”起步是关键中的关键。江海之城的起步模式借鉴：深圳和珠海40 年不同发展路径造就了今天截然不同的城市特质。

通过学习深圳与珠海两个特区过去40 年的发展经验，认识到当下江海之城应。规避高门槛带来的负效应，借鉴深圳早期方式，调动一切积极因素，通过广起步、精投放、多模式快速形成发展热力。

“广起步”的“广”：广泛吸引资源要素，调动一切积极有力因素正向做功——有底线+ 低成本+ 高服务。

近期，把握机遇，调动各类积极有力因素，着力聚焦核心区地带打造亮点项目群，通过0.5 级+1.5 级模式高效利用有价值的过渡地区；

中远期，重点发挥高铁和自贸优势，提升打造高能级战略服务平台、高品质城市服务配套和城市公共文化品质空间，形成多点合力；

远景，借力自贸区和新区政策优势，深化内外改革。酿造城市品度，三生融合的品质国际新城，提升产业高度，打造三产联动的开放产业新区。

措施二 城长·魅力
>>构建江海之城魅力空间格局

构建江海之城魅力空间格局，我们提出打造田园溶解的生态基盘，希望江海之城稻香鸟语，人境和谐，充满自然之气。尊重每一方田、每一条水、在韧性安全的生态基盘上，融汇人文，精明发展，塑造江海特色魅力格局。

综合生态基底，蓝绿框架、文脉框架和发展框架，总体塑造江海特色的“双十聚三厅、三环链九脉、四芯多节点、江海十二区”。

>>构建弹性高效用地布局——分时分类的用地规划管控

以生态为基精明收缩，搭建刚性的开发框架和柔性的功能单元。并结合柔性单元促进生产生活有机结合，匹配多样人群空间活动需求，创新采用分时分类管控指引体系，为不确定的未来预留空间。应对未来不确定性，分“确定”“过渡”“留白”三类用地

>>塑造生生不息公园群落

未来，江海超级公园群将成为钱塘独特风景线。充分利用江海之城的生态、景观、人文资源优势，以“超级公园+TOD”编织慢慢生活网络，塑造10分钟人民生活城市。形成五大公园，最钱塘“T”字年轮公园、四方百里田廓环、15公里杭韵生活环、8公里换乘公园带、5公里江海趣城廊。

>>打造湾区之光的江海未来厅+

构建通达格局——双十字链三厅。以青六中路站周边为研究范围，树立江东大道和青六路的形象外十字，叠合东西TOD趣城廊和南北政务主轴的活力内十字，沿TOD集聚文化、行政和商务三大功能促进人民共享，构建“一廊一轴 两路三厅”的双十字空间框架。打造文化、政务、商务三大城市客厅。

文化客厅：江海文化公园

江海文化公园，将文化设施轻放于田园绿坡之上，形成“一环多岛”布局，采取与新城发展同步的分期建设策略，提供持续的曝光度和吸引力。

政务客厅：钱塘市民客厅

四向融合的钱塘市民客厅，北靠智慧谷塔群，南临市民广场和中轴，东面随青六路展开，西引公园绿色，与商务中心隔路相望。

商务客厅：湾区创智之芯

湾区创智之芯，向未来，迎接湾区第一缕曙光。面向湾区引入产业金融，总部研发，商务酒店，企业家俱乐部等智造服务链要素，望江眺海的空中云厅“光之眼”服务于城市多样需求，成为江海之城独特的金名片。

措施三 城长·活力
>>塑造“四连叠网”的生趣江海

1）慢享“四连”：连生趣

2）慢享“四连”：连人文

3）慢享“四连”：连生活

4）慢享“四连”：连服务

以上是联合体单位投标阶段对于江海之城项目的思考，我们希望“江海之城”未来将冉冉城长为一个生长于江海田园之上的湾芯家园，助力钱塘高质量的走向未来！

在此特别感谢联合体兄弟单位，中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司与杭州中联筑境建筑设计有限公司，在项目中的辛苦付出，以及在互相配合中的鼎力支持！

蕾奥动态 | 沙头角口岸重建项目召开专家论证会

2022年7月2日，盐田区政府组织召开了沙头角口岸重建项目专家论证会，邀请了中国工程院院士孟建民领衔的建筑、交通领域五位知名专家组成专家组，对项目的设计通关量、建设规模、交通承载能力等进行了充分论证，市发改委、市规自局、市交通局、市口岸办、深圳海关、深圳边检总站、深免集团等相关单位代表应邀参会。

蕾奥规划项目组详细汇报了项目初步规划方案。沙头角口岸重建项目将率先探索“口岸+商业”的创新理念，开展口岸综合开发，按照“通关功能统一规划建设、分期移交使用”的总体原则，既保障口岸通关功能，又兼顾适宜的商业体量开发，将项目打造成为深港东部陆路客运口岸枢纽、跨境口岸免税服务商业中心，带动深港东部片区新一轮发展。

与会专家、领导高度肯定了项目初步规划方案提出的设计通关量、总体建设规模，认为片区交通承载能力可以满足项目发展需求。孟建民院士在总结时表示，沙头角口岸用地较为局促，而“口岸+商业”的总需求较高，项目规划设计难度很大；初步方案提出的各项主要技术指标和分期实施安排是合理可行的，在充分保障口岸通关功能的同时，也有效避免了投资浪费、提高了项目整体效益；未来，深港东部片区的发展尚存在较大不确定，下阶段设计过程中要积极与深港相关部门充分对接、做好弹性预留，保障沙头角口岸长期高质量发展。

行动探索 | 大理市乡村振兴示范园（喜洲田园综合体）规划设计

背 景

一个世界一流的田园综合体是什么样的？

林语堂说：“世界大同的理想生活，就是住在英国的乡村”。世界三大最美乡村之一——科茨沃尔德，汇聚着几十个风格各异的中世纪乡村和集市，是英国最经典的英式园林，还有保存着诸多完好的城堡，具有浓厚而纯正的英国乡村风味。

罗曼罗兰说：“法国人之所以浪漫，是因为他们有普罗旺斯”。世界三大最美乡村之一——普罗旺斯，一个集科研、生产、加工、商贸、观光、娱乐、度假等多功能于一体，将三大产业高度融合的农业庄园，被称之为法式浪漫文艺生活的代名词。
那么中国呢？

中国传统文化中的理想生活在田园。“绿树村边合，青山郭外斜，开轩面场圃，把酒话桑麻”、“土地平旷，屋舍俨然，有良田、美池、桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐”。古诗词中，无不藏着古人对田园生活的喜爱，而中国的田园生活也浸润着传统的地域文化。虽然，李子柒为世界展示了中国田园生活的魅力，但，目前中国还没有一处能够代言中国田园生活方式的地方。

为深入贯彻习近平总书记考察云南重要指示批示精神，按照云南省委十届十一次全会、省委经济工作会议及省人民政府“三农”工作专题会议安排部署，切实将洱海保护治理与推进乡村振兴有机结合，着力打造“山水田园一幅画、风花雪月大家园”的生态宜居美丽乡村。大理市委、市人民政府提出“以农业产业为根，以田园风光为韵，以农耕文化为魂，集农事体验为一体”的建设思路，规划以喜洲古镇为核心向南北两翼拓展，积极推进大理市乡村振兴示范园（喜洲田园综合体）项目建设。大理市发展和改革局对也对项目面向社会开展了方案征集。

经机构遴选评审会审阅评议，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司&上海市园林设计研究总院有限公司&阿特金斯顾问（深圳）有限公司联合体提出的基于”中国最美乡愁目的地 世界一流的田园生活方式体验地”目标的乡村振兴“喜洲模式”方案获得第一名。并在中标后持续为其提供服务，帮助大理市乡村振兴示范园（喜洲田园综合体）争取到了省级田园综合体创建试点，目前正深化推进总体规划成果。

整体布局

方案立足“苍海喜田·喜生活”。力求将其打造为中国田园生活方式典范，世界一流的“喜生活”体验地。秉承“项目用地可落实，后续审批有把握；主体、资金有把握，操作实施有路径”的理念，策划“可示范、可实施、可运营”的乡村振兴示范园建设体系。

为建设国家“双山理论”与乡村振兴示范样板，做好5大示范。从生态层面，做山水林田湖草综合治理示范；生产层面，做农文教旅融合发展示范、世界一流绿色食品示范；生活层面，做城乡融合与利益联结示范；运营层面，做存量时代的田园综合体运营示范。

 对此，团队构建了生态治理工程，并提出建设具有影响力的一流农业品牌，以及12个近期文旅项目。并以政府平台为主导，从先争取专项债、政策奖补，解决生态与基础设施建设需求，不足部分向国开行、农发行申请政策性贷款，产业类项目吸引社会资本等资金，以及基础项目先行，产业项目推进等项目时序方面提供全方位的保障。

空间图景

规划空间布局以落实“喜生活”的项目支撑、空间支撑为主线引领，同时贯彻生态优先、有机更新、镇村融合的规划理念。

生活引领：落实山海生活圈、田园生活圈、文化生活圈到空间环线，串联一批主题重点项目，支撑生活方式实现。

生态优先：构建“一廊连山海、绿网入白乡”的生态安全格局，采取“联、渗、优、净”的生态策略，开展生态修复提升。处理好生态保护红线内的村庄拆并问题。

有机更新：存量微更新为主导，不大拆大建，尊重历史文脉，保护肌理与风貌，按照国土空间规划的政策导向，不突破原土规建设用地规模并争取减量。

镇村融合：将古镇与村落统筹考虑，在产业上镇村融合、一二三产融合；在公共设施上实现城乡一体化；在建设实施上实现以镇带村、全面提升。

以“惊艳喜洲”、“欢乐喜洲”、“爱上喜洲”为主题，分别打造1、3、5日喜洲游线，串联关键空间节点，营造文化、山海、田园三重空间体验。

三条工作主线

更高水平地保护好洱海，留住绿水青山

在生态农业上，把洱海保护放在第一位，田园综合体的开发不增加建设总量、且采取措施进一步降低洱海污染。

生态保护上，对以水系统为核心的山水林田湖草进行综合治理。保护世界级的银苍玉洱琼田景观格局；在洱海全流域治理的基础上，构建健康水循环系统样板；进一步优化生境，使喜洲成为大理生物多样性的展示窗口。

 对生态农业提出打响一个品牌，融合三大产业。将健康有机的高原软香米——洱海米作为一个地理标志产品，并结合有机种植、健康加工以及农旅将三大产业进行融合发展。

传承文化留住乡愁，打造中国最美乡愁目的地

对于美丽农村的建设，尊重本底、文化自信，一切新增内容以与本底高度和谐统一为筛选原则。并结合喜洲的环境、农业、文化、艺术等资源条件，营造喜洲的美好生活IP——喜生活，将其打造为中国最美乡愁目的地，世界一流的田园生活方式的体验地。

 在产业体系上，促进农文教旅融合发展，重点拓展田园休闲、文化体验/文化创意、教育研学等新业态。按“一条文旅精华环线，推进田园、文化、山海生活方面，共计十大重点项目。所有项目策划紧密围绕基地特色资源，以与本底保持高度和谐统一为原则进行严格筛选，重点营造高品质的产品，吸引中高端客流、提升客单价。

与此同时，提出建设服务便利、绿色低碳、风貌古朴的美丽乡村。

构建城乡均等的美好生活圈；按5A景区标准建设，旅游商业与居民生活商业并重；兼顾生活与旅游交通体系，推行智慧公交，限制外来机动车进入；建设一个全域慢行友好，“田园村海”慢行体系；做好情节循环，从污水、环卫、能源入手，示范乡村绿色生活。

打通绿水青山向金山银山的转换通道，促进共同富裕

在无增量、去地产的情况下，如何做到企业可运营、农民可致富？

 我们提出以企业主导、农民参与，加强利益联结，使田园综合体建设切实带动农民增收致富。

首先，合理搭建运营主体，强化利益联结。从“地产+文旅”的纯市场思路，走向“政府市场合作、强运营回收、村集体深度参与”模式。

其次，做一个务实的投融资方案适当精简投资，积极争取多元政策性资金。再次，充分利用信息化新手段，探索新的盈利点，构建“智慧喜洲”创新收益模式。

最后，精明行动时序，聚焦重点，先引流再完善，提升资金投放效率。

蕾奥动态 | 刘泉 ：未来社区的功能发展与空间演化趋势认识

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司副总规划师刘泉的报告题目是“未来社区的功能发展与空间演化趋势认识”。报告提出了未来社区的三个主要功能发展趋势，即学习功能增强、五大功能融合；服务融合而非单一场景的功能组织；形成创新的社区公共服务功能。以及未来社区的三个空间演化趋势，包括线上线下融合的空间尺度拓展、时间尺度成为新的基本标尺、模式融合下新的单元结构显现。在新发展趋势下，青年规划师应努力设计出面向未来的理想社区空间形态。社区对于一个城市而言，既是城市生活网络的基本构成单元，也是居民生活的空间载体。随着智慧城市构建，未来社区（智慧社区）也成为连接智慧城市与人的空间桥梁和构建智慧城市的关键节点。

未来社区的创新内涵

未来社区不是单一功能的居住社区，而是以智慧技术应用为技术基础、创新发展为社会内涵及人性化空间为物质载体，以智能、融合、共享和弹性为主要理念，实现居住、工作、学习、游憩与交通五大功能融合的智慧城市终端单元。

技术发展和工作生活方式变化是城市规划演变的两个基础。在现代主义城市规划阶段，以汽车为代表的交通技术和以电话为代表的通讯技术起到了重要的技术基础作用。居住、工作、游憩、交通四大功能中起主导作用的是工作方式，由于技术进步和工作方式的变化，城市形态才逐步演化为今天的样子。

随着物联网、互联网、人工智能等新技术的应用，创新人群和新的生产生活方式出现，使空间形态再次变化更替成为可能。现代主义城市规划以单一功能单元为主构成的功能分区结构已经无法满足新的需求，智慧城市规划以混合功能单元为主构成的单元化结构逐步得到发展。社区功能混合的特征越加凸显。

智慧城市是一个开放的复杂系统，城市越复杂，基本单元的作用越重要。从城市整体结构组织来看，社区化或单元化的空间组织模式是智慧城市理想的结构形态。未来社区将体现出“工作回归社区、创新回归城市的”这一新的社会特征。

未来社区的功能发展
功能变化特征1：学习功能增强、五大功能融合

理查德·罗杰斯（Richard Rogers）和菲利普·古姆齐德简（Philip Gumuchdjian）提出将生活、工作与娱乐功能融合成为功能混合的可持续社区。在功能混合的同时，对外交通出行需求减少，社区内部形成依托慢行系统连接的功能组织。随着创意阶层和创新人群的崛起，学习功能将成为智慧城市及智慧社区的重要功能。城市的主导功能由四大功能混合逐步演变为五大功能融合。社区作为城市的基本构成单元，正逐步展现出这一融合特征。

功能变化特征2：服务融合而非单一场景的功能组织

随着城市居民工作生活方式的变化，社区内容趋于复杂性，这种改变必然对空间规划提出新的空间融合场景的需求。这些空间场景并不局限在交通、医疗或居住等特定领域内，而是形成具有多种交织功能的融合场景，如：工作生活融合的居住场景、智慧互交共享的公共空间场景、智慧自然的社区农园场景、互动包容的街道场景、科技文艺交融的创新场景、便利高效的社区服务场景等。

功能变化特征3：形成创新的社区公共服务功能

人群的复合、功能的复合、空间的复合必定带来社区公共服务功能的变化。现阶段的公服服务配置标准应结合变化的公服功能进行适度的调整，以满足社区居民的需求。规划师应结合新技术、新产品形成创新的社区公共服务功能组织和公共服务设施配置。

未来社区演化趋势
空间演化趋势1：线上线下融合的尺度拓展

随着互联网和物联网的发展，未来社区的空间尺度和服务范围得到一定的拓展，除了传统的以步行和车行时间为依据的服务尺度外，还应该增加快递、外卖等线上功能的服务尺度。现有的15分钟生活圈的基本边界是1km，但结合新技术的出行尺度可以扩大到2km，获取服务的尺度可以扩大到3~5km。

空间演化趋势2：时间尺度成为新的基本标尺

社区单元（或生活圈单元）包括了时间尺度、空间尺度和人口尺度三个尺度要素。在现代主义城市规划时期，主要依据人口标准进行空间规划和设施配置。在新城市主义规划理论兴起时期，社区单元越来越关注空间尺度的标杆价值。在智慧城市发展的阶段，时间尺度变得尤为重要。智慧城市是具有网络基础设施和智慧城市技术的时空机器，产生新的时空关系。

空间演化趋势3：模式融合趋势下的新单元结构

在智慧城市发展趋势下，TOD、15分钟生活圈、创新街区、智慧社区、未来社区的内涵越加趋同，结合线上线下空间融合尺度，报告提出创建一个新的城市功能单元结构，即具有TOD模型，也具有生活圈模式特征，并与智慧社区、创新社区结构融合的创新性智慧社区。这类社区可能会成为智慧城市网络化结构的重要节点，并引起城市空间的重构。

思考与讨论

在面对未来的变革阶段，规划师应基于新的技术发展，构想社会发展的理想模型，设计出面向未来的理想空间形态，推动理想目标的实现。

​蕾奥动态 | 王富海《深圳：年轻的城市，青年的规划》

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司董事长兼首席规划师王富海在第十届金经昌中国青年规划师创新论坛上以《深圳：年轻的城市，青年的规划》为题作报告。

报告通过对深圳近40年快速城市化过程的回顾，展现了在这座年轻的城市中青年人的作用和力量，讲述了一代代青年规划师如何平地起新城，将深圳建成我国重要的经济发展引擎，还讨论了规划的未来转型并寄望于当代青年规划师。

青年之于深圳

深圳是一座具有高流动性的移民城市。不断有人来、也有人离开的人口流动状态使深圳人的平均年龄常年保持在30岁出头。在人口老龄化趋势下，深圳在全国超大城市中是相对特殊的，享有巨大的年轻红利。因此，深圳是一座充满活力的超大城市。

年轻人的特质塑造了深圳的城市气质，如敢闯敢干、开放包容、多元复合等等。深圳的文教体卫等配套设施与许多同类大城市相比，在指标方面相对落后，也源自其不成熟。

更进一步讲，这种年轻的状态是有激情的、善于学习的、生态化的、不排外的。不同学历、背景、起点的年轻人形成了深圳重要的社会生态，这是深圳发展的重大要素。“来了就是深圳人”的非本地心态，是一个流动中的移民城市保持强大竞争力的重要条件。

深圳的人口构成状况背后有两方面动因。

一是经济动因，全球化与科技革命。深圳在经济全球化的过程中选择了流动性很强的以电子信息为代表的产业，从早期的加工到后期不断升级换代，从而导致了城市和人的迭代与更新。

二是社会动因，中国的城市化。从人口结构来看，西方发达国家和城市收入结构是橄榄型，而中国是金字塔型。人口从农村进城的绝对城市化，进城的基本是相对贫困的人群。这种从头起步的城市化过程在几乎从“一张白纸”起步的深圳反而得到了较好的回应。

青年之于深圳规划实践

深圳第一版正式的城市总体规划是86版总规。负责人是中规院周干峙院长，依托的总体所的所长是同济老学长胡开华先生，总规期间成为深圳规划局长。项目邀请了当时中国规划界一批权威专家共同参加。

那一代人经历了50年代注重快速建设、60~70年代城市建设的长期停滞，在这一轮深圳规划中，他们的青春积淀得到了一次很好的释放。此轮总规作为中国城市总体规划的重大提升，开启了中国“规划的春天”，为规划在城市发展中发挥重要作用打了很好的样板，是新中国培养的第一代青年规划师们的集体杰作。

1993年，深圳已经从早期规划的375平方公里经济特区扩展到近2000平方公里的城市，并开启了新一轮的总体规划。96版总规由我带领一群专业经验并不丰富的青年规划师全面承接，大胆突破，进行了多重创新。

比如，规划范围从经济特区覆盖到全市域，将全市域的建设与非建设空间统筹规划；既要适度超前又要考虑人口结构、提出当量需求；延续了深圳滚动规划的特质，同时将区域协调工作放到整体城市布局与发展内容中等。这些创新思路在当时具有相当的领先性。

 至此之后，深圳规划行业的团队、数量、创新力和影响力都有了大幅提升。1999年，中国建筑学会推荐深圳总体规划申报国际建协的城市规划专项奖。我负责申报工作，以两版总体规划和深圳20年城市建设成就共同组成的申报材料《寻求快速而平衡的发展——深圳城市规划二十年的演进》获得第20届国际建协大会阿伯克隆比爵士奖荣誉提名奖。

青年规划师与深圳共成长，青年人的不断涌现也让深圳规划持续创新。

深圳的创新不局限于总体规划，近期建设规划开全国之先河，并始终保持领先状态；深圳的生态控制线早于全国城市生态保护线十几年，保证深圳在快速发展的同时，在狭小的土地面积上得以保留大片生态空间；

深圳的城市更新工作在全国率先开展，在多方利益主体涌现的背景下，城市更新专项规划开启了全新的规划范式，提出了“三阶段、七环节”的流程，开创了掌握政策并准确运用的先例；规划结合新技术进行行业跨界，面向未来不断探索创新，深圳青年规划师对智慧城市建设、未来城市设想的探讨一直没有停止过。

深圳实践与经验可以概括为三个方面：特区特例，改革创新；立足深圳，服务全国；来过深圳，奔赴全国。早期由于特区身份特事特办，在宏观环境与主观意愿的共同推动下，深圳在规划方面进行了一系列改革创新举措。在城市发展过程中形成了强大的规划设计力，涌现出众多的规划从业人员和单位，服务全国。作为改革开放的试验场，众多来过深圳的规划师将深圳经验带往全国各地。

青年之于未来规划

中国的规划百年，在现代主义影响下的理想构建的性质未变。百年中，我们的规划教育一直是伟大的、不落后的。但在国家百年发展史上规划应用经历了坎坷的历程，只有一半时间（最近四十年）规划得到了正常的应用。以物质建设为主的规划在中国新城发展中收到了尴尬的实施效果，这一点值得反思。

前年，中央文件对深圳的评价和判断是魅力、动力、活力和创新力。这其实是一半的规划和一半的非规划共同作用的结果。一部分是自上而下的规划的秩序深圳，有着明确的用地布局安排；而另一部分是自下而上的生长的活力深圳，受到很多非规划因素的影响。“两个深圳”融合互补，顺应了中国城市化初级阶段金字塔型的社会生态，是深圳成功的“特殊密码”。

此外，改革开放使得深圳敢于打破条框。以华强北为例，自下而上驱动，政府不刻意经营，未使用土地和规划既有法规的大棒，而是积极引导街区式发展，给予宽松的优惠政策，形成低成本模式，提供了低廉的商务发展环境，通过市场需求引导，实施功能重组，自发完善配套。

近30年来，技术变革和社会思潮带来了城市生产、生活方式的急剧变化。而中国规划仍在沿用百年前的范式，百年规划带来的一个新课题是，能否出现中国自己的创见？

规划基础理论方面，应该从“人口”走向“人类”，即考虑人口的分类问题与需求的多样性。依托新技术方法开启更加专业化和具体化的即时城市诊断，从规划编制与跟踪实施的模式转向发现城市问题并提出解决方案，从理想主义、英雄主义的规划结果与精英主义的价值观回归现实主义、人文主义。

在城市漫长的发展史中，大规模快速新建只是阶段性的，更新和运营才是城市发展的常态。规划要学会从营造走向营运，在营运当中做好营造工作。在规划百年之时，我们的未来已经启动，青年仍然是规划的主要力量。

蕾奥动态 | 助力钱塘再添“公园+TOD”项目，就在这个地铁站

随着7、8号线的陆续开通

几个地铁口的规划和配套建设

一直是大家关注的焦点

近期，地铁青西三路站TOD项目设计方案

正式出炉

涵盖“风情六廊”“特色十区”

再现“公园城市+TOD模式”

无疑将成为下一个新城建设焦点

项目概况

 谋长远之计，助力钱塘打造面向未来的高品质都市核心，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司、株式会社日本设计、浙江绿城建筑设计有限公司联合体为“地铁青西三路”站点片区制定整体规划和行动方案。

项目位于钱塘区江东片区地铁青西三路站，该区域是规划江海之城的重要组成部分。规划研究范围涵盖青西三路站和青六中路站（7、8号线换乘站）两个轨道站点，用地面积约4.31平方公里。城市设计范围用地面积1.37平方公里。

具体如何打造？

未来钱塘“最三创”“最有趣”“最示范”一站

作为钱塘轨道引领的先行探路者

青西三路片区应如何实现未来城市远见？

此次公布的设计方案信息量满满

关键词一  “公园+TOD”

什么是“公园+TOD”模式？TOD，即(Transit-Oriented-Development)，是“以公共交通为导向”的开发模式。“公园+TOD”模式，就是以轨道交通站点为核心的TOD综合开发，将TOD与公园城市理念相结合，打造公园城市活力新社区。

方案透露：未来将按照“蔓生—蔓链—慢享—漫游”的核心设计策略，以TOD为锚链接整合生态、生产、生活等各类资源，以持续运营的思路积极探索可推广的新区生长经验。

城市设计概念氛围图

值得关注的是，项目将通过筑“八园”连通区域生态网络。如打造偏向创新共享的中央商务公园、闯客公园，打造偏向城市活力和休闲游憩的河景绿谷、乐活公园、未来生活水岸、社区公园，打造偏向自然游憩和文化体验的滨河生态公园、文化公园等。

在四通八达的轨道交通上盖，一座座高楼点缀在大片的花海里，呈现出一幅绝美的城园相融的美景。这样的场景，未来可以在青西三路站实现。

关键词二  闯客家园

方案透露项目两大空间格局特色——

• 风情六廊：以中央水脉为枢，形成链接东西的六条生态活力廊道。

• 特色十区：四侧用地以居住片区为主，靠近地铁站点形成核心功能圈层，从西到东依次为“康体+枢纽综合服务区”，未来社区片区、三创产业集聚区和中心商务区。

以城引人、以人促产、以产兴城。特色十区中，三创产业集聚区无疑是不可不提的一大亮点。在三创中枢，丰富的办公空间形态满足不同类型企业落户和成长需求，三大产业服务平台伴随企业终身成长，立体坊巷将为三创人群提供更广泛的非正式交往场所，退台空间将绿谷的自然气息带入街区，这里将是“三创人”乐业乐享之地。

通过吸引具有新时代闯客精神的青年人才，培养动态生长的“三创”产业生态，定制符合青年人才需求的人本之城，未来的青西三路站，将是代表钱塘、面向杭州湾的中央创智活力区，是“最三创”的一站。

关键词三  活力创岛

在公示方案中，多次提及“趣城”概念，“最有趣”成为项目的一大设计亮点，而项目的核心区——“岛苑”，则是未来最富趣味性的地方

河景之舟效果图

项目以“岛”的呈现形式，将构建立体高效的交通集核、营造全时友好的漫享空间、打造1公里“最河景”橱窗三大设计措施，精细营造融合城景与生活的核心区，树立片区新形象的未来钱塘之芯。

值得一提的是，下一步，青西三路站西侧还将建设以综合服务为主的枢纽综合体，地下设置商圈和下沉广场，成为未来河景的全新地标。

未来，漫步在这座未来之城的人们

在游赏时，看遍四季风景

在风景中，体会人城境业和谐共处的乐趣

让我们一起期待

走出地铁站的那一刻吧~

行动探索 | “东海瀛洲·风情渔港” 衢山岛双龙湾地区概念规划设计

背 景

衢山岛地处浙江省舟山群岛中北部，位于我国南北海运大通道和长江黄金水道的“T”型交汇处，处于“一带一路”、长江经济带等战略的前沿，人文自然资源丰富，海岛风情浓郁，是浙江省发展海洋经济、接轨上海的战略桥头堡和面向太平洋的海上门户，也是舟山自贸区离岛片区的核心区。而衢山岛双龙湾地区拥有着极具代表性的海岛景观、山林风光、田园风情以及渔村风貌，是衢山岛十景之一。

为促进衢山岛双龙湾地区发展，岱山县衢山镇人民政府协同岱山县自然资源和规划局委托中国城市规划学会面向国内外开展《“东海瀛洲·风情渔港”——衢山岛双龙湾地区概念规划》公开方案征集活动。要求以前瞻性、创新性的设计理念、国际化视野谋划衢山岛双龙湾地区未来发展，在科学保护该地区丰富的山、海、田、林、渔村等自然与人文资源基础上，寻求新动能，探索衢山岛双龙湾地区转型提质发展路径，塑造具有典型地域特色和核心竞争力，满足未来高品质发展需求的国内知名海岛旅游度假目的地。

本次国际方案征集分为衢山本岛规划研究和双龙湾地区概念规划两个层次。研究范围为衢山岛范围61.8平方公里。双龙湾地区主要包括凉峙村、东岙村、涨网套村、石子门村等村庄及相关的山、海、林、田，规划面积约3.5平方公里。

本次征集活动，共有29家应征机构（含联合体）报名，经机构遴选评审会审阅评议和4轮4次记名投票，确定了深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司、上海同济城市规划设计研究院有限公司＆晋衡建筑设计咨询（上海）有限公司联合体、上海奇创旅游集团有限公司3家知名设计团队参与方案征集竞赛。

最终，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司的“ 国际海事岛，瀛洲东方龙”方案获得本次竞赛第一名。

本次，重点介绍深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司设计策划方案。

愿 景

衢山岛·国际海事岛，坐镇东海门户的服务之岛。未来应是昭示东方美学的浪漫之岛，尽享东亚风情的无界之岛，以多元文化为内容交互的，世界知名的国际化岛屿。

双龙湾·瀛洲东方龙，聚仙岛双龙之形，享风情渔村之乐，筑海洋文化之韵，衢山岛以生态山海渔村为载体，艺术文化风情为特色的旅游门户窗口。

全岛整体策略

衢山岛全面对接上海国际化资源，打造以海事服务为产业基础，以东方美学为风貌特色，以多元文化为内容交互的世界知名的国际海事岛。锚固全岛生态本底，划定山水空间和城镇边界。构建三大主题线路，建设六片发展中心，最终形成山海连通、三线六区的总体空间结构。

双龙湾片区策略

双龙湾片区确定以生态山海渔村为载体，艺术文化风情为特色的旅游门户窗口的目标定位，形成“二界”、“四村”、“六珠”的总体空间结构。

 “二界”多栖缝合

双龙湾自身的天、山、海、村、沙滩，岛礁在这里向心聚合，形成了堪形揽胜的整体格局，独特的双龙盘踞之形胜，有着百福具臻、回环拥抱聚集美好的寓意，如臻玉一般存于山海之间。

其本身的生态保护也至关重要，通过山体修复，保护现有多元的生态本底，处理好山上水塘、山体与溪流、边坡的关系，对山体进行保育；

保持岸滩或海底形态和生态功能，禁止占用海岸线围填海，细化海岸线管控要求，对近海岸的滨海活动进行划分，加强海岸海滩修复工作；

构建山海步行廊道，串接山海绿心，并结合现状的生态自然本底，形成五大景观特色段，分别是夜色沙滩段、艺术原野段、溪谷缓坡段、山海野林段、农塘花田段，形成双龙湾山海环游地图。

“四村”有机更新

双龙湾片区共有四个渔村分布。首先是三面环山，北面临海的得天独厚地理优势，享有“东海第一风情渔村”的美誉的凉峙村，村庄主要以发展旅游产业为主，拥有绵长的海岸线、初具规模的民宿和浓厚的海洋艺术文化。

结合凉峙的现状优势，给出凉峙村，是以东方美学艺术与精品民宿相互融合的艺术民宿村的发展定位，集艺术展览、艺术沙滩、海钓码头、文艺街区、美学建筑等为一体，打造双龙湾最具东方美学韵味的海滨村落，展现其美学内涵。

第二个是坐拥最优沙滩资源的东岙村，其也是重要的交通门户，四石线公路贯通全岛，经由东岙村接入双龙湾。

结合现状条件，给出东岙村是集旅游服务、酒店办公、休闲娱乐于一体的综合服务村的发展定位，打造整个双龙湾片区的游客服务中心，并结合优质沙滩优势，打造休闲娱乐等业态。

涨网套村拥有前后两面临海，左右两面临山的优越地理优势，渔业码头建设完善，渔文化氛围浓厚。

在此条件，打造以融合海上游线到达、海鲜美食、渔文化体验于一体的渔家风情村，通过对村建筑与空间进行改造，重点塑造五大节点：醉潮阳（海产品商业街区）、欢渔坊（渔文化展示体验）、识渔里（村庄活动中心），门户广场以及半山伴海度假酒店，整体创造多样趣味的渔村文化体验。

石子门村三面临黄泽洋，具有良好的私密环境，建筑依山建设，形成跌落式建筑。

提出了以为企业服务，酒店办公，企业活动会议的企业主题村。建设企业综合服务中心，开展企业拓展园、高端企业民宿、建设专用艇码头等更高的服务于企业使用。

 “六珠”产业联动

搭建旅游文化与海洋经济为主导的都市复合发展产业体系，未来的双龙湾产业定位将围绕“旅游+”和“海洋+”的两个产业主题。“旅游+”依托岛内山水自然景观旅游资源开发文化创意，打造海岛文化目的地，“海洋+”通过将自然山海融入现代企业服务，生态体验，海洋度假等。

企业综合服务园，主要是重点服务于国际企业人群，提供酒店服务和企业交流的会议展览中心、企业拓展培训等功能。

夜色沙滩，以打造多维度的全天沙滩为主，早上海上日出，清晨漫步，白天海边的沙滩娱乐，晚上沙滩电影、篝火晚会等等。

双龙游客服务中心，集游客集散、服务咨询的游客服务功能与休息购物、酒店办公于一身。

漂流图书馆，地标建筑，布局网红打卡风景地、咖啡图书阅览文艺活动、森林花园生态自然、海上漂流瓶等功能业态，丰富场地与游客的互动。

生态精品度假村，在原建筑的基础上进行改造，即有当地特色又提供便捷的功能，同时建筑与周边自然山体完美结合，让入住者感受山间海边的寂静美好的生活！

龙艺术馆，一方面作为向国际展示东方美学的载体，以绘画，雕塑、摄影作品、插画、装置艺术，以及工艺美术作品等的形式，展示中国地域性文化作品，同时也是一个与艺术文化相结合充满艺术气息氛围酒店。

“东海瀛洲·风情渔港” 衢山岛双龙湾地区概念规划国际征集方案规划设计

项目地点：浙江省舟山市岱山县衢山镇双龙湾

项目规模：研究范围为衢山岛范围61.8平方公里，双龙湾地区概念规划方案范围。主要包括凉峙村、东岙村、涨网套村、石子门村等村庄及相关的山、海、林、田，规划面积约3.5平方公里。

设计时间：2021年1月—2021年5月

设计单位：深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司（特色规划设计部）

蕾奥动态 | 深圳首个重点区域平方公里级的土地整备利益统筹项目通过法定图则委员会

近日，由蕾奥规划土地整备规划部编制的《龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹规划研究》和《平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目政府收储用地法定图则局部调整规划研究》成果获深圳市城市规划委员会法定图则委员会2022年第12次会议全票通过。

评委专家一致认为该方案研究深入，思路清晰，内容全面，方案合理，实施性强。

本项目是全市首个重点区域平方公里级的土地整备利益统筹项目，践行了委区规土改革框架协议“探索土地整备新模式”相关要求，率先探索并实践了土地整备留用地规划+政府收储地规划联动推进模式。

项目位于深圳市中北部，该片区作为先进制造业拓展区是深圳市重点发展区域之一，将联动坂雪岗科技城，打造世界级电子信息产业集群，助力电子信息产业迈向全球高端价值链。

政府在规划研究阶段，已按照规划方案提前收储连片成规模的产业用地，为龙岗区全球招商引资、吸纳优质企业落地提供坚实空间保障，这也是本项目最重要、最直接的贡献之一。

项目实施后，将清退生态线内违法建筑，打通市级生态廊道，促进完善区域蓝绿系统；将补足片区九年一贯制学校、文化活动中心等公共配套设施；将一揽子解决村集体各项历史遗留问题，释放用地空间，推动社区转型发展。