蕾奥五周年总经理致辞

各位蕾奥同仁，各位嘉宾朋友们，大家下午好！
   今天，是我们庆祝蕾奥公司成立五周年的大喜日子。在这个隆重喜庆的日子里，我们蕾奥公司全体员工和合作伙伴的代表们在秋高气爽的南国桃园里欢聚一堂，回顾过去，展望未来，共叙情谊，心潮澎湃！我谨代表公司董事会和管理班子向各位的莅临，表示热烈的欢迎和崇高的敬意！是你们用心血、汗水和辛勤的耕耘，书写了蕾奥今天的辉煌！你们辛苦了！谢谢你们！ 
    五年前，一批有志之士带着梦想，在王富海董事长的带领下，毅然离开了名声显赫、待遇丰厚、资源广阔的国有规划设计企业，从零开始创立了蕾奥，抱着特区人“杀出一条血路”的敢闯敢拼的精神，靠着乐观与豁达，凭着执着与坚韧，艰苦创业，克服了外人难以想象的困难和压力。五年创业路，我们从无到有，从小到大，从生存挣扎到蓬勃发展，我们蕾奥人一步一个脚印,一年一个台阶，以敢为天下先的勇气，抓住机遇，开拓进取，在市场经济大潮中奋勇搏击，用自己勤劳的双手和聪明智慧书写了蕾奥人自己的历史，也创造了属于自己的骄人业绩。
    现如今，蕾奥已发展成为拥有甲级规划资质、150人的规模、两个分公司和一个控股信息咨询公司的国内知名规划设计企业，年度合同过亿，和十几家国内外知名的关联企业和高校院所建立了长期的战略合作关系，规划项目基本覆盖全国32个省、直辖市、自治区乃至海外。
    我们中国人喜欢用五年做一个小结，回首过去的五年，我们顺利的渡过了蕾奥的三年“筑基”，实现了公司从负债经营到略有盈余，同时确定了三年“塑型”的目标。公司在恪守“和衷至信 创行以达”的价值观和“行动规划”理念的指导下，确定了不与员工争利的长期微利经营的指导思想，完善了生产与研发并重的机构设置，建立了长效的期权激励机制、员工职级体系和部门绩效考核体系，搭建了以“蕾奥学术沙龙”、北京远策远程教育平台和年度定期学习考察为基础的业务培训体系，形成了以蕾奥网站、《蕾奥足迹》、《蕾奥城市观察》和北京远策为主的宣传推广渠道，获得29项国家、省、市优秀项目奖。我们可以明显感觉到蕾奥行动规划的理念在开花结果，蕾奥行动规划的品种在日渐丰富，蕾奥行动规划的层次和规模在逐步提升，蕾奥对外交流与合作在日益加强，蕾奥人开拓进取的精神在逐渐成型，蕾奥的品牌在中国大地上已初绽光芒。
    展望未来，中国新型城镇化的发展必将给规划行业带来更大的发展机遇，而规划市场的逐步开放和规划机构的体制改革也是必然的，面对国内200多家甲级规划设计单位和不断涌入的国际设计机构的挑战，我们既要看到五年艰辛创业所取得的令人瞩目的成就，又必须高瞻远瞩地勇于发现并承认自身的不足。公司现在主要面临四大问题一是企业管理水平与发展速度仍然存在差距，必须建立更加完善的现代企业管理制度；二是“行动规划”的技术与操作体系还不完善，研发的力度和速度亟待加强；三是对一流人才的吸引力还不够，人才梯队建设不尽人意；四是资本积累太薄弱，抗风险能力差。“逆水行舟，不进则退”，我们如果能做追赶潮流、引领潮流的领导者，就只能做随波逐流的失败者。
     在未来的五年，我们首先必须不断深化管理变革、持续改进。纵观世界上成功的伟大企业，其成功之处不尽相同，但有一点一定是相同的，那就是这些公司都拥有严谨的管理制度和植根于每个员工认知深处的企业文化。中国正处于中国规划行业大变革和大调整的时代，我们已经率先走入市场抢得先机，但要实现在中国乃至国际上一流企业的目标，就必须树立开拓创新、强化管理的理念，从文化层面、制度层面和执行层面入手，正视问题，反思差距，强化措施，扎扎实实深化
 管理变革，以变革推动发展，以发展实现卓越。
     二是要大力加强品牌建设与树立服务意识，积极拓展市场。靠个人、靠关系、靠利益终究不是企业发展的长久之道，蕾奥要靠优质的产品、良好的信誉和贴身的服务去全方位拓展市场，不要计较一时之长短，一时之得失，今后谁先占领市场，谁就抢得先机，谁就拥有持续发展的动力。
     三是要加快“行动规划”技术研发与创新。“行动规划”是我们的核心竞争力，技术创新将直接推动规划产品质量的提升、项目成本的降低、生产效率的提高和市场的拓展。我们要共同努力树立“行动规划”的技术品牌，让“行动规划”的理念深入到每一个蕾奥人的骨髓，只有拥有自己独特的风格和产品，并且不断地推成出新，才能在竞争中立于不败之地。
    四是要建立长效的人才吸引与培养机制。人才是企业发展的内生动力，设计行业的竞争，首先体现的是人才的竞争 。我们要通过树立尊重人才的良好企业文化，建设完善的人才培养与使用制度，建立科学合理的人才激励机制，要把员工个人价值的实现融入企业的同步发展，形成蕾奥对人才独特的吸引力和魅力。特别是要敢于使用年轻人，充分发挥年轻人敢想、敢干、敢于创新、敢于突破的优势，要使想干事的人有机会、能干事的人有舞台、干成事的人有地位。
    五是要有国际化视野。应该看到，蕾奥发展到今天，还仅仅是未来发展的一个序幕。在这点成绩面前，我们还谈不上可以骄傲。可以预见，蕾奥在未来面临的挑战极大，需要我们有大智慧、大勇气、大手笔来应对。古人云：察先机而动者胜。在又一个充满机遇、非常关键的时期到来的时候，我们更要向国际上顶尖设计机构学习与交流，加强合作，拓展我们的视野。
    蕾奥的愿景，就是要发展成为中国规划行业的领军企业之一；我们共同拥有着一项使命，那就是要为中国的新型城镇化建 提供高品质的规划产品与服务，为人与自然的和谐发展作出贡献。
    忆过去，看现在，展未来，我深感任重道远，无时无刻不在思考未来我们需要做的，我们能够做的，有些问题我们似乎找到了答案，有些问题我们似乎还未能破题，但我始终坚信有新老客户的关爱和信任，有各兄弟单位的鼎力支持，有全体新老员工的共同努力和奋力拼搏，我们一定能够一同见证蕾奥从平凡走向卓越！
   最后，再次感谢蕾奥的所有客户们，是你们给了蕾奥用武之地和发展空间；感谢蕾奥的所有合作伙伴们，是你们的支持和帮助给予了蕾奥成功强力的保证；感谢蕾奥的全体同仁和默默在后面支持的家属们，是你们谱写了蕾奥的历史与未来！今天我们要拿出所有的热情和美酒祝福蕾奥，也祝福我们共同的事业，预祝蕾奥五周年庆典圆满成功！谢谢大家！
 

2013.8.26
朱旭辉

蕾奥学术沙龙第四十六期——南京江宁美丽乡村规划项目交流及经验总结

    2013年11月1日，蕾奥学术沙龙如期举行，本期沙龙主题由规划一部主创设计师刘晋文和大家分享的《南京江宁美丽乡村规划项目交流及经验总结》。

   首先，刘工阐述了本次项目的概况，使大家更详细的了解本项目的情况，其次，讲述规划介绍：包括规划范围、寻踪、畅想、建设、引导美丽乡村，最后，从项目中得到经验总结，主要从合作、协调、技巧、行动四个方面讲述规划师的作用和技能。本期沙龙新老员工更是积极参与讨论，不断提出个人观点和看法，共同探讨其中的不足和经验。

蕾奥学术沙龙第四十七期——GIS在城市规划中的应用

        蕾奥学术沙龙第四十七期于2013年11月8日在会议室举办，主题是由规划一部主创设计师姚康分享的《GIS在城市规划中的应用》。
        本期沙龙主要从地形分析、土地适宜性分析、改造难易度分析三部分讲述GIS在城市规划中的应用。

蕾奥学术沙龙第四十八期——交通市政规划

    2013年11月15日，蕾奥学术沙龙第四十八期是由交通市政部总师（经理）邓军、副总师 郭翔、主任设计师 申小艾、主创设计师 王胜利四人联合形式与大家探讨《交通市政规划》讲座。

《前海之前：河套太小，深港创新圈太虚...》--转载王董事长等接受南方都市报的采访

摘要：“前海在哪里？还没有听说呢。”昨天，接受本报记者采访时，几位广州研究粤港澳合作的知名专家不约而同地说。虽然广东人对深圳南山区的前海还很陌生，但在深圳，这里的投资正在不断升温，管中窥豹，今年片区房价一度冲高至2.7万元/平方米。
   “前海在哪里？还没有听说呢。”昨天，接受本报记者采访时，几位广州研究粤港澳合作的知名专家不约而同地说。虽然广东人对深圳南山区的前海还很陌生，但在深圳，这里的投资正在不断升温，管中窥豹，今年片区房价一度冲高至2.7万元/平方米。
    19日，粤港合作联席会议第12次会议上，前海再次成为粤港两地关注度最高的合作区。根据会议签署的《关于推进前海港深现代服务业合作》的意向书，前海定位为深港合作先导区与机制体制创新区，港澳及东盟服务业、高科技产业合作的载体。
    前海在粤港合作联席会议上的高端亮相，决定着其绝不仅仅是未来深圳的城市中心之一，也将在粤港合作中扮演着关键角色。
粤港合作“绝无仅有”的宝地
   “就粤港合作来说，前海是一块绝无仅有的宝地。”深圳城市规划设计院原院长王富海昨天接受本报采访时说。作为深圳市人大代表，他曾经向深圳市提交过一个议案，认为深港合作“河套太小，（深港）创新圈太虚”，前海地区应该是将来深港合作的重点区域。
    前海本是深圳西岸蛇口以北靠近宝安区中心，面对珠江口伶仃洋的一片滩涂地，经填海后形成了最新的开发区，面积约30平方公里，可开发者达10平方公里，拥有一条纵深的生态走廊，具有大小南山和前海湾岸的生态景观资源。
“南沙是大珠三角的地理中心，而前海的位置则将是大珠三角的经济中心。”王富海说。他表示，前海的硬条件优越，港口、机场铁路、高速公路、城际轨道以及地铁都很便利，离深港也较近，前海的交通优势使其成为深港合作的首选。
目前，前海已成为深圳以至珠江口东岸的战略要地，北有宝安国际机场，西面及南面为深圳西部港口群，包括大铲湾、妈湾、赤湾及蛇口等货柜及散货港和临港工业区。前海乃集合海陆空的综合型交通枢纽，既有高速公路、临港铁路(接入九广铁路)、珠三角城际快铁及海运、空运等连接。
   “从整个珠三角来看，处于地理核心的是广州的南沙，但是南沙各种配套跟不上。而前海则将是大珠三角的经济中心，港口、机场铁路、高速公路、城际轨道以及地铁都很便利，离香港和深圳市内较近。”王富海说。
与省内另一个粤港澳合作“示范区”———珠海横琴新区相比，前海也有独特的优势。综合开发研究院(深圳)副院长郭万达接受本报采访时表示，前海依托深圳的产业基础，海陆空的交通优势，与横琴定位并不同。前海是深港高端服务业合作的示范区，香港的高端产业较之澳门有很大优势。而且，前海的体制设计和法制目前还没有设立，有很大的想象空间。依托香港高度发达的金融业，使得前海成为“边境金融特区”的可能性很大，因为这是高端服务业发展的必然要求。
十余年探索 定位逐步清晰
    王富海回忆，早在2000年前后，深圳就发现了前海的价值所在，“当时，科技、交通、住宅等各个部门都从有利于各自行业的角度出发提出了开发前海的思路，好在深圳市政府对这块宝地采取了非常谨慎的态度。”
记者在采访中了解到，早在2001年，深圳出台的“深圳高新技术产业带”规划中，曾将前海片区作为整个产业带的起点，定位为深圳软件园区，作为深圳高新区产学研功能的自然延伸。在《深圳市城市总体规划(1996-2010)》提出，“前海片区建成一个园林式花园式高技术创业园区，成为国内领先、国际先进的软件研究、开发、生产、加工出口基地”。
时隔两年，2003年《深圳市近期建设规划(2003-2005)》出台，提到要重点推进前海区域性物流中心的建设，前海从“高新软件园”的定位，被置换为“物流中心”。
    2007年，《深圳市城市总体规划(2007-2020)》将前海-宝安中心区定义为与福田中心区并列的深圳中心区之一，同年，深圳公布《西部滨海地区综合开发策略研究》，提出以填海方式将西部滨海地区定位为区域生产服务中心、区域综合交通枢纽和物流中心及区域重要的高新技术产业基地；明确将前海湾地区规划为未来泛珠三角地区现代服务业中心。
去年8月16日，中央政治局委员、广东省委书记汪洋来深专程视察了前海片区及蛇口，指示要将前海作为深圳体制创新的承载主体，深入研究“粤港深”创新合作的思路和方式。
    今年1月8日，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》正式出台。纲要中，前海片区被摆到了非常重要的位置，纲要明确提出将深圳前后海地区作为粤港合作的试点地区之一。
    5月，获国务院批准的《深圳市综合配套改革总体方案》从国家战略层面再次明确提出，要加快推动前、后海地区的规划建设和体制创新，作为加强与港澳合作和参与东盟自由贸易区的重要载体。6月2日，香港特别行政区政务司司长唐英年在深圳强调，前海有10平方公里的土地，香港和深圳可以合作共建前海现代服务业示范区。
近10年来的探索与努力终于在8月19日开花结果，粤港合作联席会议第12次会议明确，前海将成为深港合作先导区机制体制创新区，开始谋求和香港合作，成为特区中的特区。
    郭万达告诉记者，近10年来，前海从自己摸索着发展，最终寻求和香港合作，这是最大的突破。“发展什么产业是市场规律决定的，而最重要的是和谁一起发展，用知名经济学家吴敬琏的一句话来说，‘制度重于技术’。前海找到香港这个合作伙伴，在体制创新的框架下，可以预见，未来将有远大发展前景。”郭万达说。
六条定位
    中山大学港澳珠三角研究中心教授毛艳华接受本报采访时分析，粤港合作，在全省动起来很难，选择包括深圳前海在内的片区试点突破，则是有效的办法。将粤港澳合作与综合配套改革结合起来，进行广东产业结构升级，和香港合作发展高端服务业，前海是最佳着力点。
    郭万达认为，前海不只是深圳和香港的前海，也是珠三角的前海。“珠三角面临产业转型，需要更加开放，前海作为特区中的特区，承担了这种历史使命。”郭万达说。记者了解到，原深圳市规划局、发改局，以及市委政策研究室等有关部门已经联合起草了《前海深港现代服务业合作示范区发展规划(2009-2020年)》。据了解，前海将重点发展六个产业：发展以离岸业务为突破的创新金融；发展向供应链和国际贸易延伸的现代物流；发展面向国内国际两个市场的总部经济；发展与国际接轨的科技和专业服务；发展以互联网为主要载体的通讯与媒体服务；配套发展高端商业服务。

蕾奥学术沙龙第三期——GIS在城市规划中的应用

    蕾奥学术沙龙第三期在8月5日下午举行。来自深圳市测绘大队的陈习森为我司员工做了关于“GIS在城市规划中的应用”的专题报告。陈工从GIS技术的产生和发展说起，细致介绍了GIS的原理和基本功能，如数据储存和管理、数据库查询、空间分析、制图和输出等，再结合案例详细说明了ArcGIS软件在专题图制作、土方量平衡、选址分析、生态安全格局分析、三维模拟和显示、模拟生长等方面的应用。

    目前，GIS技术在城市规划中已显示出广泛的应用前景，陈工的讲座自然深受我司员工的欢迎。他山之石，可以攻玉。本次沙龙是我们第一次邀请外部专家来进行技术交流，相信今后随着公司业务水平的进一步提高，蕾奥沙龙也将作为一个对外交流的平台引进更多、更好的讲座，以满足技术培训的需要。

蕾奥学术沙龙第二期——走马观花看世博

    7月30日下午3时，蕾奥学术沙龙如期开讲。规划三部的梁有赜作了主题为“走马观花看世博”的精彩演讲，吸引了大量听众。梁工首先借用了上海世博会总规划师、同济大学吴志强教授《世博会与城市未来》的PPT，详细地介绍了本届世博会围绕“核心城市”这一主题的园区规划思路及其实现途径。随后，他又与听众们共同分享了他世博之行所拍摄的400余张照片，从规划的角度讲解了“解构主义”、旧厂房改造、大跨结构、古根海姆流线、钢结构+薄膜等手法在世博园区和场馆规划中的应用。梁工的报告结束后，与会听众纷纷就绿色建筑、参观世博等多个问题展开了热烈讨论。
 

热烈祝贺我司董事长王富海担任市人大常委会城市建设和环境资源保护工作委员会兼职副主任

    市五届人大常委会第二次会议于2010年7月26日下午闭幕。会议表决通过了市人大常委会主任会议、市政府和市中级人民法院、市人民检察院提请的各项人事任免案。会议还首次任命了５位市人大常委会工作委员会兼职副主任和８６名工委委员。我司董事长王富海被委任为市人大常委会城市建设和环境资源保护工作委员会兼职副主任。

谨向董事长王富海致以热烈的祝贺！

蕾奥学术沙龙——创意产业与创意产业园

    2010年7月15日下午，第一届蕾奥学术沙龙在我司大会议室顺利举行。本次沙龙以“创意产业与创意产业园”为题，由研究中心钱征寒经理策划与主持。包括全部新入职员工在内的30余名听众济济一堂，在聆听了主创设计师张源所作的精彩PPT汇报之后踊跃发言，展开了热烈的讨论。其间，老员工们就以往项目经验提出自己的见解以相互印证，新员工们也抱着学习的态度发表己见参与讨论，主讲人和主持人则在不断的释疑中强调创意产业园规划的特点，并用行动规划的理念去分析创意产业园对公共空间的规划脉络和方法。尽管本次学术沙龙仅历时短短两个钟头，但它是我司为构筑学术研究的氛围、培养相互交流的风气所进行的一次有益尝试。研究中心也将努力把蕾奥学术沙龙建设成为我司学术交流的常规活动。

转载我司董事长在《昆明城市更新与综合体发展论坛》的相关报道--城市综合体是城市提升的有效形式

    感谢大家能够参与这样一个论坛。刚才秦主任就近期的发展趋势给大家做了一个很好的报告，我自己也觉得受益匪浅。我的角度是城市。从城市这个角度，我们往往数据相对比较少，但是看城市发展的趋势是我们的特长。而且趋势当中我们比较愿意按照一定的节点来进行划分。可以说房地产角度告诉大家的是走势，那么从城市的角度应该说跟大家分享的是格局。我这个题目是趋势鲜明。
    综合体对于城市发展是个好东西。首先我们看到、听到很多人都在讨论城市综合体，我这里用的是热议、热潮。我在之前也对这个问题作了一定的关注。我个人判断综合体在我们当前这个阶段是一个大势所趋。但是，如果说我们那么快就形成了一种热潮的话，还有一些问题需要解决，这些问题不单单是我们判断城市的宏观发展、经济的具体的阶段，也不是我们从企业的角度单单讲市场的供求和共同问题。我说的是宏观中介，包括我们云南信息报，也包括我们这些规划、设计等等。我们也有很多问题需要去面对、去解决。同时从宏观的角度怎么看，微观的角度怎么看，政策怎么样对大的趋势能够有很好的控制和把握。同时，接下来的规划策划以及运营都会遇到相当多的问题。今天我主要是讲几个我个人的观点。
     首先，讨论一下综合体带给我们城市生活的一些变化。（注：东京六本木）大家看有商业、美术馆、电影馆、住宅以及某个电视台的总部，大家肯定会觉得它们是不相关的东西，但是这是一个综合体，而且是一个划时代的综合体。从2003年算起它已经建立了17年。我们之前对于城市的中心有不同的认识。我曾经在90年代跑到欧洲，跑到日本，去看了不少城市中心区，因为当时的深圳的中心区在这方面做了很的工作。我发现这些中心区有一个新的趋势就是在交通枢纽方面往往会有很大的建设。我当时用的词是超级枢纽，往往是一个城市的中心。但是东京“六本木”是一个企业，根据他的并不优越的条件，花了精力做出了的。所以这个综合体实际上比那些正式中心的超级枢纽给我们更多的启发。我们看在“六本木”这样一个楼群里面安排了这些内容，整体的形象，外边的舞台、空间、宾馆以及商业，以及室外的空间，以及在它高层有一个大的室内平台来看空间，还有在屋顶的上面作了很多的工作。像在屋顶做了花园。同时，在它的地面也做了。非常有意思的是，它的屋顶还种了田，种了各种各样的农作物，并且是市民来体验的特点。所以他的综合体整个只能是我们根本连想都没有想的，并且野生的各种活动也有。在几年以前深圳建了华润万象城。万象城的具体功能，小到洽谈、应宴，以及时尚、购物、饮食一些活动。深圳第一个溜冰场。另外，还可以举办很多的仪式。另外大堂地面所作的一系列的表演成为这个城市的一个市场的品牌。我们来看一个他的形象，这个可以说是一个非常典型的综合体。除此之外还有办公、住宅等等。这样个方式出来以后顿时在深圳掀起了一个新的生活模式。可以说综合体给我们带来的变化是非常明显的，在一个封闭的、连续的空间里面我可以享受这么多的活动。这个是我想讲的第一个变化。所以，我们会趋之若鹜的做这些事情。综合体带给城市的第二个变化是城市街道。我们来看看在近30年，我们城市大发展的时候在很多城市外部都有很多很大面积的扩张，这种扩张就是所谓的新区。总体来讲程度比较大。第二，它的分散比较平均。那么，同时城市的改造也逐步地在起来。这个时候，也就是他的改造是一个市场相对比较的状况。造成的结果是老的在改，新的也不算太新。整个城市的格局和民房都发生了相当大的变化。中国大部分城市相对来讲是比较混乱的，城市最重要的交往空间和运营空间快没有了。第三，我们的公共空间基本上已经走形。我们可以看中国的传统城市。欧洲的传统城市它的公共空间都是非常人性化的，甚至我们可以把综合体这个概念说得再大一点的话，围绕这样一个空间其实也是一个城市综合体。那么，接下来还有一个就是我们的密度失调。也就是说高密度的东西，尤其在城市的核心区本身是一件好事情，但是我们现在只想强调的是高层多密。还有在我们城市当中原来我们的规划用的是一个千人指标。这个是国家的一种规范，要求我们理发店多少人要配一个等等。原来我们的规划是按这个来控制，但是现在已经失灵了。什么东西可以帮助我们解决呢？很显然，是城市综合体。
     综合体有三种区位：第一种是中心型。比如巴黎的那个中心（注：拉德芳斯）。在50年代的时候巴黎要保持中心，到了70年代的时候整个运营就比较差。到了70年代之后突然又发展起来了。这种发展某种程度上被它改变了。在它这样一个核心区给它的发展带来了非常正面的影响。第二，是商圈型。我们可以来选择做一定城市商圈性。这个是香港的太古广场。虽然处在中环，但是香港的核心区是比较大的区域。这样一种做法对中环的功能带动是比较大的。再有就是社区型。我们可以看到重要城市在过去的发展当中，我们讲究的是铺开。但是，我们失去了什么东西呢？我们失去了街道，失去了人的尺度，所以，社区这种类型也会很好的发展起来，所以在深圳有了万象城。我们相信万象城一开始可以说是商圈型，但是随着深圳结构当中有不同的组团都需要综合体，万象城也会逐步进到社区这一型。一定要把住三大区位，都有发展综合体的机会，并且我觉得三个区位都有才能给城市带来更好的发展。
     另外城市综合体有多种类型。在类型这一方面，我想提出来一个是综合型，就像“六本木”那样只要去做，就要做到最好。业态的搭配以及业态自身的定位做到最好。在我们的社区型是一种配套型，它不一定求高，但是一定要保证价格、成本控制得住，并且运营是可以满足社区的消费需求。那么，在这样的三种类型当中，我们可以商业的办公、居住、旅游、会议、展览、餐饮、文娱、工艺。当时秦主任特别提到关于税收问题，特别是早已有地的开发商们，当再怎么做的话利润率超过100%，要拿出60%的钱去交税的话，还不如和政府配合起来增长公益性的项目，可以划界一些利润。我相信在这个方面，综合体也是有很大的前景。在这么多的功能当中，三项以上技能组合方面，我们需要非常认真的去策划。
     第三个方面，综合体带来规划的变化。这点我又讲到城市规划问题，因为我做了很多的规划。在比较多的地方做规划。我相信把握住趋势对我们的开发是很重要的。我们得看规划将要有什么样的变化，我对它的变化是恢复加上结构。因为前面我们看到，一个是新区建设违背了我们城市的基本规划。另外我们老城的更新大部分是属于新的，没有很好的调控，所以在两个方面都要求我们要重新看待我们原来的城市结构到了新的阶段要不要进行架构，并且如何去架构。我想提出两个观点：一个要提倡老城市主义。我们知道美国人提出了新城市主义，我也做了一定程度的研究，我们发现新城市主义提出来的原则基本上都是在模仿我们传统的“马车”时代的一些特征。所以，我宁愿把城市主义的话，说成是老城市主义。所以，它重新回过头来是基于美国现在的城市状况，我们中国的新区是不环卫的的，是不经济的。这里基本的特征一定要尊重人的活动尺度，而不是为人的尺度，更不是汽车的尺度。第二、我们要重新来看待城市的密度问题，过去所提出的高层密度，但是我们住了20多年我们发现不是很方便，交往方面也不是有很多的机会。第三、连续性的问题。那些新区我们最缺乏的是连续性，连续性的首位是商业的连续性。有人的活动的连续性，这些连续性在我们过去的那种比较简单的建设当中已经丧失了。我们接下来要架构的话，重点要从这几个角度开始。我们要组建新结构模型。有了综合体把它撑起来以后，我们要注重体和周边的联系，我们要把街道的连续性、商业的连续性结合起来。街道也是我们现在城市里面不太讲究道路的分工，我们只讲究道路的分级，这个是错误的。我们首先道路是有分工的，但是我们现在的建设把它大大的忽略的了，我们要把它结合起来。这点上来讲对于新城市，我们的重点是要加强街道的连续性。在这个方面我曾经想过，有没有一种可能的开发模式，就是我们过去路太宽了，交通上很多不便情况。而我们现在越宽的路边上是栏杆。再有对于老城区来讲对综合体构建聚合性节点，但是我们也知道城市的发展，在过去我们排斥大型的商业进入老城区。大企业来了之后会把我们基层的商业破坏掉。但是现在城市在扩张，如果仅仅把这个非常有价值的街道的界面还是以一种低级的持续存在的话，我相信是不对的。像广州就作了一定的整合，保持一定程度的比较低级的，能够怀旧，能够给大家一种体会一样物品的街道。其他街道就在做商业业态。
    所以，在我们老城区，我相信在城区更新当中如果把握了综合体。那么，老城区的提升定会更加有秩序。在它的结构重组这个方面会有更大的风险，我们往往说起综合体，大家会有一些认识，一个综合体，一个大楼，这个实际上绝不仅仅如此，东京“六本木”就是若干栋大楼组合起来的。在杭州它的第一个综合体在评审的时候我发现五家单位都把综合体理解成为一栋楼，但是后面我们认识到这样做是不对的，甚至在一系列生态要求下面都是做不成的。所以他可能是一组楼。第二，它并不要求一定要高层。在我们的老城区除去它有一定的传统的话，我们其实是可以尝试低层的密度。而且在密度上面多做一些文章。公共服务型这个角度的话，高度的建筑密度更加商业化更加形态化。
     最后是综合体对政策的变化。如果综合体我们把它的三个层次和多种类型能够在城市里面比较获得运用，形成结构的话，无论是我们开发商、运营者和使用者都认为它方便。而且我们现在的住宅地产可能竞争过于恶性化，而且在竞争的环境越来越恶化的情况下，我们大家都进军商业地产。政府、城市也应该有这样的需求。但是，综合体相对来讲又是周期长、占用资金大。所以，在政策上面应该有一定的扶持。所至在这个里面我想，算是一种讨论，也算是一种呼吁。首先我们在规划上面要区分一下。我们城市更新的时候的城市规划和我们城市扩张时候，完全不是这么一回事，怎么说呢？那么，在资产是政府所有的情况下，但是城市更新的话，业主已经是多余的，甚至政府在这里面在土地的所有权这块，它就已经退化到了很弱的地步。但是规划又是政府的行为，这个是不幸的，所以，意味着我们规划的一系列的做法，都要在城市发生大的演化，这个就叫做协商式规划。第二，我们作用得有规范。很糟糕的是最近15年以来，国家制定的很多城市规划，在布局问题上它并不会像建筑结构规范那样，所以我们的规范产生的作用，我觉得是弊大于利。在很多分析我们都要去破解它。比如说视觉方面的规范，比如说消防规范里面现在还使用老式的消防车，而国际上新的、先进的，或者我们国家承受得起的消防技术是可以导致一系列的变化。另外，就是其他方面，像道路都有变化的空间。如果这方面不去做变化，综合体很多时候是作不起来的。第三个用地分类中的混合功能。我们习惯于把城市的用地分成纯的。是住宅就是住宅，是幼儿园配套就是幼儿园配套。但是，现在城市综合体的发展一定要打破这种纯的功能分区，要多元化。可是我们现在还不能支撑这种混合，不是政府说怎样就怎样，这种强制性的规定，我觉得毫无益处。这个我看我讲的时候大家有人在想。你们去办事的时候就会遇到这些东西，所以，我们必须要学会让开发商，让我们的开发者提出我想如何去混合，因为他们对市场敏感度，比我们的规划是要敏感得多。我们的规划师是把一些相应的规则反映过来，能够和政府很好的沟通。第四，搬迁补偿与利益共享。综合体尤其是城市当中的，一般设计到重建，一般有拆迁问题。昨天我们在深圳，我作为深圳的人大常委也参与并讨论这个问题。在土地使用费给城市更新要安排多少问题，就城市更新政府计划要收多少的资金。我提出反对意见，我认为在城市更新里面不需要另外去收取地价。就是我们在更新当中的一个项目，不能看成新建的一个项目那样简单的线条，往往更新的项目总有一个边界，边界之内能不能安排一个配套，这个配套肯定是企业一起实施。我相信你自己做了一个综合体，或者一个更新的项目，你不希望我们旁边的街道依然还是民区摆设。那一定设计到相应的改造，所以政府应该拿这一块更新所带来的收益给周边的改善。也就是我提出来的是让我们在做更新项目的时候开发商和政府一起合作，把这项目的改善，作为周边街道改善的项目。要根据你的需要做综合体，在政府来看若干个综合体有一定的差异性，用我们的土地使用费的这些合同的制度应该能够适应这样的周边变化。第五，其它商业是需要扶持的。超过设置的量难道我们就不能发展吗？有一系列的问题，所以商业的发展是需要政府在一定程度的扶持。一个是税费的扶持，还有基础设施配套等等。刚才秦主任讲到，第三配套的问题。中国的配套已经达到40%，中国的城镇和达到40%的时候，我们的第三产业的比例比全世界平均低于二十个百分点。如果说接下来要拉动内需，如果说要增加就业，商业发展这块确实是接下来城市发展的问题，也是接下来城市更新当中既不能把过去商业的业态、商业的组合破坏掉反而要想办法。综合体我相信可以给我们带来一种新的乐观的方式。谢谢大家！

以上为我司董事长王富海先生在《昆明城市更新与综合体发展论坛》上的讲话内容
文章来源：2010年07月27日的搜狐焦点网昆明站